Ökad invandring, fler internationella köpare, sysselsättningstillväxt och, under en lång tid, gynnsamma finansieringsvillkor har bidragit till att driva på marknaden. Men nu finns det en fråga som förtjänar uppmärksamhet: vad händer om efterfrågan avtar och bostäderna förblir för dyra?

Det är just denna möjlighet som en färsk studie från Morningstar DBRS lyfter fram. Sedan 2019 har bostadspriserna praktiskt taget fördubblats i Portugal och ökat med 19 % bara under 2025. Samtidigt har landet sedan 2014 ackumulerat ett underskott på mer än 300 000 bostäder, om man jämför bildandet av nya hushåll med antalet färdigställda bostäder.

Under de kommande åren kan vissa av de faktorer som drivit efterfrågan tappa kraft. Invandringen kan avta, tillgången till krediter har blivit mer krävande, räntorna är högre och priserna i sig har redan gjort det omöjligt för många familjer att köpa en bostad. I teorin borde en minskad efterfrågan lätta på pristrycket. Men fastighetsmarknaden fungerar inte så enkelt.

Portugal har fortfarande brist på byggnadsarbetare, höga kostnader, brist på byggklar mark samt alltför långsamma planerings- och tillståndsprocesser. En minskad efterfrågan skapar inte ett enda nytt hem. En familj som slutar köpa eftersom den inte kan få finansiering slutar inte att behöva en bostad. Den övergår troligen till hyresmarknaden, vilket ökar trycket på ett annat segment som också lider av brist på utbud.

DBRS-studien innehåller också en signal som förtjänar uppmärksamhet: nästan två femtedelar av den senaste prisökningen i Portugal kan inte förklaras av de ekonomiska fundamenta som beaktas i deras modell. Byrån anser att det är för tidigt att tala om en fastighetsbubbla och understryker en viktig skillnad jämfört med den senaste krisen: portugisiska familjer är nu betydligt mindre skuldsatta.

Vi behöver därför inte alarmism, men vi behöver realism. Och kanske borde vi, som yrkesverksamma inom branschen, också utöva en viss självkritik. Alltför länge har vi firat varje nytt prisrekord som ett automatiskt bevis på marknadens styrka. Jag inser själv att det är lätt att se prisökningarna, den ökade transaktionsvolymen och den internationella efterfrågan som positiva tecken. Och det är de på många sätt. Men en marknad där en växande del av befolkningen inte har råd att köpa eller hyra en bostad kan inte betraktas som sund bara för att priserna fortsätter att stiga.

Portugal må ha färre köpare, dyrare krediter och en lägre efterfrågetillväxt. Men så länge det fortfarande finns få bostäder, blockerad mark, långsam tillståndsgivning och otillräckligt byggande är det osannolikt att tillgängligheten återvänder av sig själv.

Marknaden kan komma att svalna. Problemet är att bostadskrisen kan förbli akut.