Mais imigração, mais compradores internacionais, crescimento do emprego e, por muito tempo, condições favoráveis de financiamento ajudaram a pressionar o mercado. Mas agora há uma questão que merece atenção: e se a demanda diminuir e as casas continuarem muito caras?

É justamente essa possibilidade que um estudo recente da Morningstar DBRS coloca sobre a mesa. Desde 2019, os preços das casas praticamente dobraram em Portugal e aumentaram 19% só em 2025. Ao mesmo tempo, o país acumulou, desde 2014, um déficit de mais de 300 mil moradias, ao comparar a formação de novos domicílios com o número de

casas concluídas.

Nos próximos anos, alguns dos fatores que impulsionaram a demanda podem perder força. A imigração pode desacelerar, o acesso ao crédito se tornou mais exigente, as taxas de juros estão mais altas e os próprios preços já distanciaram muitas famílias da possibilidade de comprar uma casa. Em teoria, uma redução na demanda deveria aliviar a pressão sobre os preços. Mas o setor imobiliário não funciona de forma tão simples.

Portugal continua com falta de trabalhadores da construção civil, altos custos, escassez de terrenos preparados para construção e processos de planejamento e licenciamento muito lentos. Uma redução na demanda não cria uma única casa nova. Uma família que para de comprar porque não consegue financiamento não para de precisar de moradia. Provavelmente se move para o mercado de aluguel, aumentando a pressão sobre outro segmento que também sofre com a falta de oferta

.

O estudo da DBRS também contém um sinal que merece atenção: quase dois quintos da recente subida dos preços em Portugal não são explicados pelos fundamentos económicos considerados no seu modelo. A agência considera prematuro falar em uma bolha imobiliária e sublinha uma diferença importante em relação à última crise: as famílias portuguesas estão agora muito menos

endividadas.

Não precisamos, portanto, de alarmismo, mas precisamos de realismo. E talvez nós, profissionais do setor, também devêssemos fazer uma autocrítica. Por muito tempo, celebramos cada novo recorde de preço como uma prova automática da força do mercado. Eu mesmo reconheço que é fácil ver a valorização, o aumento das transações e a demanda internacional como sinais positivos. E são de várias maneiras. Mas um mercado em que uma parte crescente da população não pode comprar ou alugar uma casa não pode ser considerado saudável só porque os preços continuam subindo.

Portugal pode ter menos compradores, crédito mais caro e menor crescimento da demanda. Mas enquanto ainda houver poucas casas, terrenos bloqueados, licenças lentas e construções insuficientes, é improvável que a acessibilidade retorne sozinha

.

O mercado pode esfriar. O problema é que a crise imobiliária pode continuar quente.