El aumento de la inmigración, el incremento de compradores internacionales, el crecimiento del empleo y, durante mucho tiempo, unas condiciones de financiación favorables contribuyeron a ejercer presión sobre el mercado. Pero ahora surge una pregunta que merece nuestra atención: ¿qué pasaría si la demanda se ralentizara y las viviendas siguieran siendo demasiado caras?

Es precisamente esta posibilidad la que plantea un estudio reciente de Morningstar DBRS. Desde 2019, los precios de la vivienda prácticamente se han duplicado en Portugal y han aumentado un 19 % solo en 2025. Al mismo tiempo, el país ha acumulado, desde 2014, un déficit de más de 300 mil viviendas, si se compara la creación de nuevos hogares con el número de viviendas terminadas.

En los próximos años, algunos de los factores que impulsaron la demanda podrían perder fuerza. La inmigración podría ralentizarse, el acceso al crédito se ha vuelto más exigente, los tipos de interés son más altos y los propios precios ya han alejado a muchas familias de la posibilidad de comprar una vivienda. En teoría, una reducción de la demanda debería aliviar la presión sobre los precios. Pero el mercado inmobiliario no funciona de forma tan sencilla.

Portugal sigue adoleciendo de falta de mano de obra en la construcción, costes elevados, escasez de terrenos urbanizados y procesos de planificación y concesión de licencias demasiado lentos. Una reducción de la demanda no genera ni una sola vivienda nueva. Una familia que deja de comprar porque no puede obtener financiación no deja de necesitar una vivienda. Probablemente se pasa al mercado del alquiler, lo que aumenta la presión sobre otro segmento que también adolece de falta de oferta.

El estudio de DBRS también contiene una señal que merece atención: casi dos quintas partes de la reciente subida de precios en Portugal no se explican por los fundamentos económicos considerados en su modelo. La agencia considera prematuro hablar de una burbuja inmobiliaria y subraya una diferencia importante con respecto a la última crisis: las familias portuguesas están ahora mucho menos endeudadas.

Por lo tanto, no necesitamos alarmismo, sino realismo. Y quizá nosotros, los profesionales del sector, también deberíamos hacer algo de autocrítica. Durante demasiado tiempo, hemos celebrado cada nuevo récord de precios como una prueba automática de la fortaleza del mercado. Yo mismo reconozco que es fácil considerar la revalorización, el aumento de las transacciones y la demanda internacional como señales positivas. Y lo son en muchos aspectos. Pero un mercado en el que una parte cada vez mayor de la población no puede permitirse comprar o alquilar una vivienda no puede considerarse saludable solo porque los precios sigan subiendo.

Puede que Portugal tenga menos compradores, un crédito más caro y un menor crecimiento de la demanda. Pero mientras siga habiendo pocas viviendas, terrenos bloqueados, lentitud en la concesión de licencias y una construcción insuficiente, es poco probable que la accesibilidad se recupere por sí sola.

Puede que el mercado se enfríe. El problema es que la crisis de la vivienda podría seguir al rojo vivo.