Esse princípio continuará válido, mas já não é suficiente para explicar o valor de um ativo. A mais recente análise da Colliers mostra que o imobiliário corporativo está a entrar num novo ciclo, no qual tecnologia, demografia, energia, clima e geopolítica passam a pesar tanto como a localização de um edifício.

A primeira grande transformação vem da inteligência artificial. A automação não deverá eliminar a necessidade de escritórios, mas mudará profundamente a sua função. Menos orientados para tarefas repetitivas e mais pensados para colaboração, criatividade e contacto entre equipas, os espaços de trabalho terão de ser flexíveis, tecnologicamente preparados e capazes de se adaptar rapidamente. Ao mesmo tempo, o crescimento da IA está a criar uma nova classe de procura imobiliária: centros de dados, infraestruturas digitais e edifícios com elevada capacidade energética e de conectividade.

A demografia será igualmente decisiva. O envelhecimento da população e a escassez de trabalhadores qualificados estão a transformar o imobiliário num instrumento de atração de talento. Para muitas empresas, escolher uma localização já não depende apenas da renda ou da proximidade de uma autoestrada. Depende também da oferta de habitação, da mobilidade, das escolas, dos serviços e da qualidade de vida. Cidades e regiões incapazes de receber novos trabalhadores poderão perder investimento, mesmo quando oferecem terrenos ou custos de ocupação competitivos.

A energia constitui a terceira grande mudança. Edifícios eficientes, preparados para integrar fontes renováveis e capazes de reduzir os seus consumos terão custos operacionais inferiores e menor exposição à volatilidade dos preços. Por isso, a eficiência energética deixou de ser apenas uma obrigação ambiental ou um elemento de marketing. Tornou-se um fator de competitividade, financiamento e preservação de valor. Os imóveis que não conseguirem acompanhar esta transição enfrentarão maior pressão sobre rendas, ocupação e liquidez.

Também os riscos climáticos passarão a influenciar de forma mais visível o mercado. Inundações, incêndios, ondas de calor e escassez de água terão impacto crescente nos custos de seguros, manutenção e financiamento. Um ativo poderá estar bem localizado e, ainda assim, perder atratividade se estiver demasiado exposto a riscos físicos ou não tiver capacidade de adaptação. A resiliência climática será, por isso, incorporada cada vez mais cedo nas decisões de compra, desenvolvimento e gestão.

Por fim, a reorganização da economia mundial está a criar novas geografias de procura. O nearshoring, a relocalização industrial e a procura por cadeias de abastecimento mais seguras favorecem mercados que ofereçam estabilidade, infraestruturas, energia e talento. Para Portugal, esta tendência pode abrir oportunidades nos segmentos industrial, logístico, tecnológico e residencial, mas apenas se existir capacidade de execução, licenciamento e planeamento.

Estas cinco megatendências apontam para uma conclusão clara: o mercado ficará mais seletivo. O regresso gradual do investimento não significará uma valorização uniforme de todos os ativos. O capital tenderá a concentrar-se em edifícios de elevada qualidade, localizações estratégicas e projetos capazes de responder às novas exigências ambientais, tecnológicas e sociais.

Ao mesmo tempo, o crédito continuará mais disciplinado. Os financiadores privilegiarão projetos sólidos e ativos preparados para o futuro, enquanto imóveis obsoletos terão de ser reabilitados, reposicionados ou convertidos para manter relevância. Esta divergência entre ativos modernos e edifícios incapazes de acompanhar a transformação deverá tornar-se uma das características centrais do próximo ciclo.

O imobiliário deixou, assim, de ser apenas uma estrutura física. Passou a ser uma plataforma de talento, tecnologia, energia e continuidade operacional.

No próximo ciclo, os ativos mais valiosos não serão necessariamente os mais novos nem os mais caros. Serão aqueles que conseguirem continuar úteis num mundo em rápida transformação.