Dit principe blijft weliswaar van kracht, maar volstaat niet langer om de waarde van een vastgoedobject te verklaren. Uit de meest recente analyse van Colliers blijkt dat bedrijfsvastgoed een nieuwe cyclus ingaat, waarin technologie, demografie, energie, klimaat en geopolitiek nu even zwaar wegen als de locatie van een gebouw.

De eerste grote transformatie komt voort uit kunstmatige intelligentie. Automatisering zal de behoefte aan kantoren naar verwachting niet overbodig maken, maar de functie ervan wel ingrijpend veranderen. Werkruimtes zullen minder gericht zijn op repetitieve taken en meer ontworpen zijn voor samenwerking, creativiteit en contact tussen teams; ze zullen flexibel moeten zijn, technologisch goed uitgerust en in staat om zich snel aan te passen. Tegelijkertijd zorgt de groei van AI voor een nieuwe categorie van vastgoedvraag: datacenters, digitale infrastructuren en gebouwen met een hoge energie- en connectiviteitscapaciteit.

Ook de demografie zal doorslaggevend zijn. Door de vergrijzing van de bevolking en het tekort aan geschoolde arbeidskrachten wordt vastgoed een instrument om talent aan te trekken. Voor veel bedrijven hangt de keuze van een locatie niet langer uitsluitend af van de huurprijs of de nabijheid van een snelweg. Het hangt ook af van het aanbod aan woningen, mobiliteit, scholen, voorzieningen en levenskwaliteit. Steden en regio’s die niet in staat zijn nieuwe werknemers te verwelkomen, lopen mogelijk investeringen mis, zelfs als ze concurrerende grond- of huisvestingskosten bieden.

Energie vormt de derde grote verandering. Efficiënte gebouwen, die zijn voorbereid op de integratie van hernieuwbare energiebronnen en in staat zijn hun verbruik te verminderen, zullen lagere exploitatiekosten hebben en minder gevoelig zijn voor prijsschommelingen. Energie-efficiëntie is daarom niet langer alleen een milieuverplichting of een marketingelement. Het is een factor geworden voor concurrentievermogen, financiering en waardebehoud. Vastgoed dat deze transitie niet kan bijhouden, zal te maken krijgen met grotere druk op huurprijzen, bezettingsgraad en liquiditeit.

Ook klimaatrisico’s zullen een steeds zichtbaardere invloed op de markt hebben. Overstromingen, branden, hittegolven en waterschaarste zullen een toenemende impact hebben op verzekerings-, onderhouds- en financieringskosten. Een vastgoedobject kan een goede ligging hebben en toch aan aantrekkelijkheid inboeten als het te veel blootstaat aan fysieke risico’s of niet in staat is zich aan te passen. Klimaatbestendigheid zal daarom steeds vroeger worden meegenomen in beslissingen over aankoop, ontwikkeling en beheer.

Ten slotte leidt de reorganisatie van de wereldeconomie tot nieuwe geografische vraaggebieden. Nearshoring, industriële reshoring en de zoektocht naar veiligere toeleveringsketens spelen in het voordeel van markten die stabiliteit, infrastructuur, energie en talent bieden. Voor Portugal kan deze trend kansen bieden in de industriële, logistieke, technologische en residentiële segmenten, maar alleen als er capaciteit is op het gebied van uitvoering, vergunningverlening en planning.

Deze vijf megatrends leiden tot een duidelijke conclusie: de markt zal selectiever worden. De geleidelijke terugkeer van investeringen betekent niet dat alle activa op dezelfde manier worden gewaardeerd. Kapitaal zal zich vooral concentreren op hoogwaardige gebouwen, strategische locaties en projecten die kunnen inspelen op nieuwe ecologische, technologische en maatschappelijke eisen.

Tegelijkertijd zal de kredietverlening steeds strakker worden. Financiers zullen zich richten op sterke, toekomstbestendige projecten, terwijl verouderde panden moeten worden gerenoveerd, geherpositioneerd of herbestemd om relevant te blijven. Deze kloof tussen moderne activa en gebouwen die de transformatie niet kunnen bijhouden, zal naar verwachting een van de centrale kenmerken van de volgende cyclus worden.

Vastgoed is dus niet langer alleen maar een fysieke structuur. Het is een platform geworden voor talent, technologie, energie en operationele continuïteit.

In de volgende cyclus zullen de meest waardevolle activa niet noodzakelijkerwijs de nieuwste of de duurste zijn. Het zullen juist die activa zijn die in een snel veranderende wereld nuttig kunnen blijven.