Zasada ta będzie nadal obowiązywać, ale nie wystarcza już do wyjaśnienia wartości danego składnika aktywów. Najnowsza analiza firmy Colliers pokazuje, że rynek nieruchomości korporacyjnych wkracza w nowy cykl, w którym technologie, demografia, energia, klimat i geopolityka mają obecnie równie duże znaczenie, co lokalizacja budynku.

Pierwsza znacząca transformacja wynika z rozwoju sztucznej inteligencji. Nie przewiduje się, by automatyzacja wyeliminowała zapotrzebowanie na biura, ale głęboko zmieni ich funkcję. Przestrzenie robocze, mniej ukierunkowane na powtarzalne zadania, a bardziej zaprojektowane z myślą o współpracy, kreatywności i kontaktach między zespołami, będą musiały być elastyczne, przygotowane pod względem technologicznym i zdolne do szybkiego dostosowywania się. Jednocześnie rozwój sztucznej inteligencji tworzy nową kategorię popytu na nieruchomości: centra danych, infrastrukturę cyfrową oraz budynki o wysokiej wydajności energetycznej i łącznościowej.

Decydujące znaczenie będą miały również czynniki demograficzne. Starzenie się społeczeństwa i niedobór wykwalifikowanych pracowników sprawiają, że nieruchomości stają się narzędziem przyciągania talentów. Dla wielu firm wybór lokalizacji nie zależy już wyłącznie od wysokości czynszu czy bliskości autostrady. Zależy on również na dostępności mieszkań, możliwościach dojazdu, szkołach, usługach i jakości życia. Miasta i regiony, które nie są w stanie przyjąć nowych pracowników, mogą stracić inwestycje, nawet jeśli oferują konkurencyjne ceny gruntów lub kosztów najmu.

Energia stanowi trzecią istotną zmianę. Energooszczędne budynki, przystosowane do wykorzystania odnawialnych źródeł energii i zdolne do ograniczenia zużycia, będą charakteryzowały się niższymi kosztami eksploatacji i mniejszym narażeniem na wahania cen. Dlatego efektywność energetyczna nie jest już jedynie obowiązkiem środowiskowym ani elementem marketingowym. Stała się czynnikiem konkurencyjności, finansowania i utrzymania wartości. Nieruchomości, które nie nadążą za tą transformacją, będą narażone na większą presję w zakresie czynszów, wynajmu i płynności.

Ryzyko klimatyczne będzie miało również bardziej widoczny wpływ na rynek. Powodzie, pożary, fale upałów i niedobór wody będą miały coraz większy wpływ na koszty ubezpieczenia, utrzymania i finansowania. Nieruchomość może być dobrze zlokalizowana, a mimo to stracić na atrakcyjności, jeśli jest zbyt narażona na ryzyko fizyczne lub nie ma możliwości dostosowania się. Odporność na zmiany klimatu będzie zatem coraz wcześniej uwzględniana w decyzjach dotyczących zakupu, rozwoju i zarządzania.

Wreszcie reorganizacja światowej gospodarki tworzy nowe obszary popytu. Nearshoring, reshoring przemysłowy oraz dążenie do zapewnienia bezpieczniejszych łańcuchów dostaw sprzyjają rynkom oferującym stabilność, infrastrukturę, dostęp do energii oraz wykwalifikowaną kadrę. Dla Portugalii trend ten może otworzyć możliwości w segmentach przemysłowym, logistycznym, technologicznym i mieszkaniowym, ale tylko pod warunkiem posiadania zdolności w zakresie realizacji projektów, uzyskiwania pozwoleń oraz planowania.

Te pięć megatrendów prowadzi do jasnego wniosku: rynek stanie się bardziej selektywny. Stopniowy powrót inwestycji nie będzie oznaczał jednolitej wyceny wszystkich aktywów. Kapitał będzie miał tendencję do koncentrowania się na budynkach wysokiej jakości, strategicznych lokalizacjach oraz projektach zdolnych do reagowania na nowe wymagania środowiskowe, technologiczne i społeczne.

Jednocześnie polityka kredytowa będzie nadal bardziej zdyscyplinowana. Inwestorzy skupią się na solidnych, przyszłościowych projektach, podczas gdy przestarzałe nieruchomości będą musiały zostać zrewitalizowane, przeprofilowane lub przekształcone, aby zachować swoją aktualność. Oczekuje się, że ta rozbieżność między nowoczesnymi aktywami a budynkami, które nie są w stanie nadążyć za transformacją, stanie się jedną z głównych cech charakterystycznych następnego cyklu.

Nieruchomości nie są zatem już tylko fizyczną strukturą. Stały się platformą dla talentów, technologii, energii i ciągłości operacyjnej.

W kolejnym cyklu najcenniejsze aktywa niekoniecznie będą najnowsze lub najdroższe. Będą to te, które zachowają swoją użyteczność w szybko zmieniającym się świecie.