За три года, прошедшие с тех пор, как я в последний раз писал на эту тему (TPN 09-08-2022), неполадки на рынке жилой недвижимости вызвали крещендо жалоб со стороны молодого поколения, которое не может позволить себе цены и арендную плату, вызванные злокачественной деятельностью необузданного монетаристского капитализма.

Это кризис, распространяющийся на весь Евросоюз; он вызван потребностью растущего населения, пополняемого иммигрантами, в достойном жилье, построенном в соответствии с современными стандартами гигиены и безопасности. Его невозможно удовлетворить за счет ремонта старого фонда кирпича и раствора, в то время как новое строительство в значительной степени определяется требованиями технократов и их многочисленных аколитов во все более цифровом мире.

Исследование, опубликованное в мае Национальным институтом статистики (INE), показывает, что к концу 2024 года 12% португальцев будут вынуждены жить в невыносимо тесных условиях. Теснота сильнее ощущается в секторе аренды, который составляет почти треть жилья, но от нее страдают и дома, принадлежащие среднему и рабочему классам. Точную оценку этой проблемы затрудняет подпольное деление семейных единиц либо по этажам, либо использование пристроек и флигелей для раздельного проживания.

По подсчетам Института жилищного строительства и восстановления городов (IHRU), общий жилищный фонд составляет чуть менее шести миллионов единиц, из которых около 12 % не заняты в любой момент времени. Только одна треть из них активно присутствует на рынке жилья для продажи или сдачи в аренду. Остальные находятся "вне рынка" по разным причинам, таким как необходимость ремонта, споры о праве собственности, бесхозные или незанятые объекты, принадлежащие эмигрантам.

До конца XX века значительная часть недвижимости принадлежала институциональным домовладельцам - преимущественно католической церкви, местным органам власти, вооруженным силам и страховым/банковским группам. Торги по продаже или аренде этих и частных объектов часто проводились патриархами семей или касифами, которые обычно работали на основе "завышенной цены", когда выплачивались небольшие премии, позволявшие заключать краткосрочные сделки.Идентификация имущества была затруднена отсутствием во многих муниципалитетах топографических и подробных планов строительства, а в консерваториях царила путаница из-за того, что имущество делилось между семьями без эффективной регистрации после наследования.

Этот уютный, но зачастую дряхлый национальный рынок сильно изменился в XXI в. Цифровая революция получила огромный толчок к расширению господства искусственного интеллекта со всеми вытекающими отсюда требованиями к роскошному жилью для обслуживания нового класса богатых технических специалистов и их обслуживающего персонала.К этому добавились (1) финансовый кризис 2008 года (2) эпидемии Ковида-19 (3) всеохватывающие последствия климатических изменений и (4) психологическая революция, касающаяся будущих интеллектуальных потребностей всех граждан. Все вместе они коренным образом изменили наши представления о том, как мы нуждаемся в жилье, чтобы укрыться от надвигающихся бурь.

Похоже, мало кто сомневается в том, что судьбы общества будут определяться политикой таких компаний-триллионеров, как Meta, Amazon, Google, Microsoft и X, которые могут политически оттеснить суверенитет в слабых экономиках. Чтобы обеспечить успех, городские жизни будут управляться с помощью супер-Индивидуального интеллекта для распределения основных потребностей в жилье и пропитании для покорной, сокращающейся рабочей силы, а также для некоторого утешения населения за счет массовых развлечений и спортивных состязаний.

Сценарий этой склонности был отчасти задан энтузиазмом венчурных капиталистов, которые приобретают целые поместья (часто с доступным жильем) с единственной целью получить максимальную прибыль от инвестиций путем перестройки в прибыльные отрасли туризма и роскошных резиденций для богатых мигрантов. В Ирландии почти 40 % нового жилья сегодня принадлежит хищным частным инвестициям североамериканского происхождения.В Германии и Великобритании более ста тысяч единиц бывшего социального жилья были вырваны из государственной собственности израильским инвестором Grand City Properties. Эта схема повторяется по всему ЕС и приводит к резкому изменению характера исторических жилых районов после выселения "нежелательных жильцов" и джентрификации их бывших домов путем перестройки в дуплексы и квартиры в стиле особняков.

В Великобритании 1980-х годов режим Тэтчер способствовал более тонким изменениям в жилищных условиях жильцов муниципального жилья, играя на их стремлении стать частью "демократии собственников". В результате доходные дома в таких же престижных районах были освобождены от прежних жильцов, быстро отремонтированы и проданы с огромной выгодой. Только сейчас, спустя 35 лет, в полной мере ощущаются последствия этого. Бывшие дома таксистов, носильщиков, уборщиков и ассенизаторов продаются как квартиры-студии в бутиках по цене, в десять раз превышающей их первоначальную стоимость.

Капитализм может быть благотворным, о чем свидетельствует либеральная политика таких компаний, как британская John Lewis Partnership и квакерские компании, которые предоставляли жилые комплексы с хорошо продуманной планировкой для сотрудников, которые пользовались гарантией проживания и арбитражной арендной платой. Однако подавляющее большинство современных домовладельцев "в деле, чтобы выиграть", когда максимальная прибыль партнеров минимально учитывает интересы общества, а их интересы удовлетворяются за счет восходящей спирали цены, регулируемой арендной платой.

Предложенная "низовая" альтернатива - передать планирование и строительство доступного жилья в руки тех, кто ищет жилье, - непривлекательна для политиков, но она может работать удивительно хорошо и перекликается с традициями деревенских кооперативов и местных "Дружеских обществ". Существующие в ЕС жилищные ассоциации были созданы путем объединения интересов молодых людей, которые принимают участие в проектировании, строительстве и управлении жильем, полученным как в результате реконструкции старых объектов, так и при возведении новых.

В Португалии новый подход был применен в октябре 2023 года путем принятия закона Lei da Mais Habitaçâo 56/2023, который официально учредил новое поколение жилищных кооперативов, предоставив доступ к государственному финансированию и разрешив пилотные проекты для общественных зданий. Однако прогресс был незначительным: лишь небольшие тендеры были одобрены в Лиссабоне и Коимбре.

Чтобы расширить сферу действия этого закона, необходимо создать национальный фонд, в который будут поступать средства от налогообложения туризма и импорта иностранного капитала, предназначенного для строительства жилья высшего класса. Распределение такого финансирования с долгосрочными кредитами по низким колеблющимся процентным ставкам должно осуществляться через муниципалитеты, которые знают местные потребности и традиции, в интересах каждого предприятия. Как ни парадоксально, но это будет представлять собой сочетание частного предпринимательства и марксизма!

Собственность как форма общего богатства включается в конституцию каждой ассоциации. В нем оговаривается, каким образом прибыль или убытки от будущих продаж могут быть использованы на благо общества. Правила, касающиеся неполной аренды и цивилизованного поведения всех жильцов, уже предусмотрены в национальном законодательстве, которое также рассматривает возможность введения всеобщего базового дохода (UBI). Он заменит гарантированную минимальную зарплату и пенсию по старости вознаграждением, достаточным для оплаты аренды и погашения ипотеки доступного жилья.

Над всем этим нависают грядущие опасности, связанные с превосходством искусственного интеллекта и климатическими изменениями, которые приведут к революции в том, как и где мы живем. Будьте готовы!

Роберто Кавалейро - Томар. 17 августа 2025 г.