In de drie jaar die zijn verstreken sinds ik voor het laatst over dit onderwerp schreef (TPN 09-08-2022) heeft het slechte functioneren van de woningmarkt geleid tot een crescendo van klachten van een jongere generatie die zich de prijzen en huren, veroorzaakt door de kwaadaardigheid van ongebreideld monetair kapitalisme, niet kan veroorloven.

Het is een crisis die zich over de hele EU uitstrekt; veroorzaakt door de vraag van een groeiende bevolking, aangezwengeld door immigratie, naar fatsoenlijke huisvesting die voldoet aan moderne normen op het gebied van hygiëne en veiligheid. Hieraan kan niet worden voldaan door het opknappen van een grotendeels antieke voorraad bakstenen en mortel, terwijl nieuwbouw grotendeels wordt gedreven door de eisen van technocraten en hun vele volgelingen in een steeds digitalere wereld.

Uit een in mei gepubliceerd onderzoek van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) blijkt dat tegen het einde van het jaar 2024 12% van de Portugezen in ondraaglijk overbevolkte omstandigheden moet leven. De congestie is het grootst in de huursector, die bijna een derde van de huisvesting uitmaakt, maar ook woningen die eigendom zijn van de midden- en arbeidersklasse hebben hieronder te lijden. Een nauwkeurige beoordeling van dit probleem wordt bemoeilijkt door de clandestiene onderverdeling van gezinseenheden in verdiepingen of door het gebruik van bijgebouwen en bijgebouwen voor gescheiden bewoning.

Het Instituut voor Huisvesting en Stedelijke Rehabilitatie (IHRU) heeft berekend dat de totale woningvoorraad uit iets minder dan zes miljoen eenheden bestaat, waarvan ongeveer 12% op elk moment leegstaat. Slechts een derde hiervan is actief aanwezig op de woningmarkt om verkocht of verhuurd te worden. De rest is "off market" om verschillende redenen, zoals de behoefte aan renovatie, geschillen over eigendomstitels en vervallen of onbewoonde eigendommen die eigendom zijn van emigranten.

Tot het einde van de 20e eeuw was een aanzienlijk deel van het onroerend goed in handen van institutionele verhuurders - voornamelijk de katholieke kerk, de lokale overheid, het leger en verzekerings-/bankgroepen. De handel in de verkoop of verhuur van deze en particuliere eigendommen werd vaak gedreven door patriarchen van families of door cacifes die gewoonlijk werkten op basis van een "over-prijs" waarbij kleine premies werden betaald om een korte termijn ruil van contracten mogelijk te maken.De identificatie van eigendommen werd bemoeilijkt door het ontbreken in veel gemeenten van topografische en gedetailleerde bouwplannen en er heerste veel verwarring in de conservatorias doordat de verdeling binnen families was verdeeld zonder effectieve registratie na vererving.

Deze gezellige maar vaak vervallen nationale markt is drastisch veranderd in de 21e eeuw. De digitale revolutie heeft een enorme impuls gekregen door de uitbreiding van AI suprematie met alle bijbehorende eisen voor luxe huisvesting om een nieuwe klasse van rijke technici en hun ondersteunend personeel te bedienen.Dit ging gepaard met (1) de financiële crisis van 2008 (2) de epidemieën van Covid- 19 (3) de allesomvattende effecten van klimaatveranderingen en (4) een psychologische revolutie met betrekking tot de toekomstige intellectuele behoeften van alle burgers. Samen hebben ze de manier waarop we denken over onze behoefte aan accommodatie om te schuilen voor naderende stormen ingrijpend veranderd.

Er lijkt weinig twijfel over te bestaan dat het maatschappelijke lot zal worden bepaald door het beleid van triljonaire entiteiten zoals Meta, Amazon, Google, Microsoft en X die de soevereiniteit in zwakke economieën politiek kunnen overnemen. Om succes te garanderen zal het leven in de steden worden samengebracht door super-AI om de basisbehoeften van huisvesting en levensonderhoud toe te wijzen aan een ondergeschikte, tanende beroepsbevolking, waarbij de bevolking enig comfort wordt geboden door de afleiding van massa-amusement en sportwedstrijden.

Het scenario voor deze neiging is deels bepaald door de enthousiaste activiteiten van durfkapitalisten waarbij hele landgoederen (vaak van betaalbare woningen) zijn opgekocht met als enige bedoeling een maximaal rendement op investering te genereren door herontwikkeling in de winstgevende sectoren van toerisme en luxe woningen voor rijke migranten. In Ierland is nu bijna 40% van de nieuwe woningen in handen van roofzuchtige private equity van Noord-Amerikaanse oorsprong.In Duitsland en Groot-Brittannië zijn meer dan honderdduizend eenheden van voormalige sociale woningbouw onttrokken aan publiek eigendom door de Israëlische investeerder Grand City Properties. Dit patroon wordt in de hele EU herhaald en heeft geleid tot drastische veranderingen in het karakter van historische woonwijken na de uitzetting van "ongewenste huurders" en de gentrificatie van hun voormalige woningen door ombouw tot duplex- en herenhuisachtige appartementen.

In het Verenigd Koninkrijk bevorderde het Thatcher-regime in de jaren 1980 subtielere veranderingen in de huisvesting van de huurders van gemeentelijke woningen door in te spelen op hun aspiraties om deel uit te maken van een "democratie van onroerend goedbezitters". Dit resulteerde in huurflats op vergelijkbare toplocaties die werden ontdaan van hun voormalige huurders, snel werden opgeknapt en met veel winst werden verkocht. Pas nu, na 35 jaar, worden de effecten ten volle gevoeld. De voormalige woningen van taxichauffeurs, portiers, schoonmakers en vuilnismannen worden verkocht als boetiekstudio's voor soms wel tien keer de oorspronkelijke waarde.

Kapitalisme kan welwillend zijn, zoals blijkt uit het liberale beleid van bedrijven als het Britse John Lewis Partnership en Quaker-bedrijven die goed geplande woonwijken verschaften aan werknemers die zowel huurzekerheid als huurprijsarbitrage genoten. De overgrote meerderheid van de moderne huisbazen is echter "in it to win it", waarbij maximaal rendement minimale sociale overwegingen met zich meebrengt en hun belangen het best gediend worden door een opwaartse spiraal van prijzen die worden bepaald door de huurprijs.

Het voorgestelde "grass roots" alternatief om de planning en bouw van betaalbare woningen in handen te geven van woningzoekenden is onaantrekkelijk voor politici, maar kan verrassend goed werken en sluit aan bij de traditie van dorpscoöperaties en lokale "Friendly Societies". De bestaande woningcorporaties in de EU zijn gevormd door het samenvoegen van de belangen van jongere mensen die deelnemen aan het ontwerp, de bouw en het beheer van woningen die het resultaat zijn van zowel de renovatie van oudere eigendommen als nieuwbouw.

In Portugal werd in oktober 2023 een nieuwe aanpak gekozen met de goedkeuring van de Lei da Mais Habitaçâo 56/2023, die formeel een nieuwe generatie woningcorporaties oprichtte door toegang te verlenen tot overheidsfinanciering en proefprojecten voor openbare gebouwen mogelijk te maken. De vooruitgang was echter oppervlakkig, met alleen kleine aanbestedingen die werden goedgekeurd in Lissabon en Coimbra.

Om de reikwijdte van deze wetgeving te vergroten, moet een nationaal fonds worden opgericht dat de opbrengsten ontvangt van de belasting op toerisme en de invoer van buitenlands kapitaal dat bestemd is voor de bouw van woningen in het topsegment. De verdeling van deze financiering, met langetermijnleningen tegen lage fluctuerende rentetarieven, moet via de gemeenten lopen, die op de hoogte zijn van de lokale behoeften en tradities, naar elke onderneming. Paradoxaal genoeg zou dit een combinatie zijn van particulier ondernemerschap en marxisme!

Eigendom als een vorm van gemeenschappelijke rijkdom wordt opgenomen in de grondwet van elke vereniging. Dit bepaalt hoe winsten of verliezen uit toekomstige verkopen kunnen worden geabsorbeerd ten voordele van de gemeenschap. Regels betreffende onderverhuur en het beschaafde gedrag van alle bewoners zijn al voorzien in de nationale wetgeving, die ook de invoering van een universeel basisinkomen (UBI) overweegt. Dit zou een gegarandeerd minimumloon en ouderdomspensioen vervangen door een vergoeding die voldoende is om de huur en hypotheekaflossingen van betaalbare woningen te betalen.

Boven dit alles hangen de komende gevaren van superieure AI en klimaatveranderingen die revoluties zullen afdwingen in de manier waarop we leven en waar we wonen. Wees voorbereid!

door Roberto Cavaleiro - Tomar. 17 augustus 2025