Bien qu'il s'agisse encore d'un segment de niche du marché de l'immobilier de luxe, certains propriétaires de biens immobiliers haut de gamme ont de plus en plus recours aux ventes aux enchères en ligne pour vendre leur maison. Autrefois rare, cette méthode, courante aux États-Unis, gagne du terrain sur des marchés européens prestigieux tels que Paris, Londres et le sud de l'Italie, grâce aux efforts de sociétés immobilières d'élite telles que Drouot et Knight Frank. Un rapport du Financial Times ( ) explore ce changement émergent dans la manière dont les maisons de luxe sont vendues.

Un exemple est celui d'un couple d'octogénaires ayant acheté en 2008 un duplex avec terrasse dans le 7e arrondissement de Paris, un quartier très prisé. Désireux de réduire leur budget pour acquérir un appartement au rez-de-chaussée avec jardin, ils ont choisi d'éviter les annonces immobilières traditionnelles et de vendre leur maison dans le cadre d'une vente aux enchères en ligne. Les enchères débutent à 7,5 millions d'euros et la propriété est adjugée au plus offrant.

Les ventes aux enchères, qui étaient autrefois une méthode de vente principalement utilisée pour les biens immobiliers en difficulté, sont devenues un modèle établi pour les ventes de maisons de luxe aux États-Unis et gagnent aujourd'hui du terrain en Europe.

"Ce qui était autrefois considéré comme un canal de vente de dernier recours, ou motivé par la nécessité, est de plus en plus adopté comme un moyen stratégique de vendre des propriétés de luxe", déclare Daniel Langer, PDG du cabinet de conseil Équité et professeur de stratégie du luxe à l'université Pepperdine.

Cet appartement parisien a été vendu par l'intermédiaire de Drouot.immo, une plateforme d'enchères immobilières en ligne lancée en 2024 par Drouot Immobilier, la division de l'Hôtel Drouot, la plus ancienne maison de ventes aux enchères de France.

Knight Frank, une société de conseil en immobilier de luxe, a également lancé récemment sa propre division de vente aux enchères, appelée Venteu.

Selon Maëlys de Lummen, présidente de Drouot Immobilier, les ventes aux enchères attirent les propriétaires qui apprécient la rapidité et la prévisibilité de la vente : "Ils savent que tout sera finalisé à une date précise".

Parmi les biens mentionnés par la plateforme figurent un château dans la vallée de la Loire, une maison provençale et une villa à Cannes, tous avec des prix de départ supérieurs à 500 000 euros. Une exception est une maison dans les Pyrénées, dont les enchères ont commencé à 299 000 euros.

Selon M. de Lummen, 20 % des maisons vendues aux enchères avaient déjà été vendues sur le marché traditionnel, sans succès. La plupart d'entre elles se sont tournées directement vers les ventes aux enchères, recherchant la transparence, la rapidité et la visibilité. "Les ventes aux enchères de maisons de luxe permettent de vendre un château ou un penthouse avec la même efficacité qu'un chef-d'œuvre", conclut-il.

Les conditions actuelles du marché de l'immobilier de luxe influencent les décisions de vente des propriétaires. Le volume des transactions a chuté dans presque tous les segments, et de nombreuses maisons de luxe prennent plus de temps à vendre, ce qui constitue une proposition difficile pour de nombreux vendeurs.

Selon la Chambre des notaires de Paris, les ventes de biens immobiliers de luxe ont diminué au cours du second semestre 2024, tombant à des niveaux encore plus bas que ceux observés pendant la pandémie. À Londres, les transactions portant sur des maisons d'une valeur supérieure à 10 millions de dollars ont chuté de 37 % au premier trimestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente, les restrictions imposées aux acheteurs étrangers contribuant à ce ralentissement, selon Knight Frank.

Entre-temps, le marché américain de l'immobilier de luxe est resté relativement stable. Des villes comme New York, Palm Beach, Los Angeles et Miami restent en tête des ventes de plus de 10 millions de dollars, juste derrière Dubaï. Toutefois, malgré un intérêt soutenu, le rythme reste lent : en 2024, les maisons de luxe ont mis en moyenne 319 jours à se vendre, selon les données de Concierge Auctions.

Cette maison de vente aux enchères américaine, détenue en partie par Sotheby's, domine le segment des ventes aux enchères de maisons de luxe aux États-Unis, n'acceptant que 5 % des propriétés répertoriées et contrôlant 85 % du marché mondial. Depuis 2008, la société a vendu des propriétés d'une valeur de plus de 4 milliards de dollars (3,448 milliards d'euros) dans 46 États et 35 pays.

En 2024, Concierge Auctions a vendu plusieurs propriétés pour plus de 20 millions de dollars, tandis que la société britannique Allsopp a battu des records avec 610 millions de livres sterling de ventes aux enchères, bien que la plupart d'entre elles se situent en dessous du haut de gamme.

Bien que des plateformes comme Drouot.immo proposent des visites en personne et des inscriptions avant les enchères, près de la moitié des acheteurs ne voient jamais la propriété, selon M. Smith. "Ils achètent sur la base de visites virtuelles et de documents juridiques - tels que des cartes, des plans de zonage ou des rapports techniques - comme lors d'une vente aux enchères de voitures classiques.

Cet intérêt croissant est le fait d'une nouvelle génération d'acheteurs habitués aux plateformes numériques. "Pour eux, les ventes aux enchères sont naturelles, rapides et passionnantes, contrairement aux méthodes traditionnelles, qui peuvent sembler dépassées", explique le professeur Daniel Langer.

Les Américains représentent environ la moitié des enchérisseurs lors des ventes aux enchères de Venteu, dont deux propriétés récemment vendues près de Matera, dans le sud de l'Italie. L'une d'entre elles a été vendue pour 1,95 million d'euros, soit 825 000 euros de plus que l'estimation haute.

L'avenir dira si la dévaluation du dollar affectera l'intérêt des Américains pour l'immobilier européen. Les autres acheteurs viennent d'Europe du Nord et de l'Est, notamment les Suédois, qui représentent 5 % de la clientèle.

Malgré cette croissance, les ventes aux enchères immobilières ne sont pas à l'abri de la controverse : des procès ont été intentés aux États-Unis pour l'utilisation présumée de faux enchérisseurs afin de gonfler les prix. En outre, elles ne débouchent pas toujours sur des ventes. Par exemple, deux propriétés vendues aux enchères à Londres par Sotheby's en mai, avec des prix de base de 8 millions et 3 millions de livres sterling, ont été retirées après que les offres eurent été jugées trop faibles.