Op het eerste gezicht lijkt dit een teken van ommekeer of diepere afkoeling, maar in werkelijkheid zien we slechts een stabilisatie op een hoog niveau, zonder dat het structurele probleem is opgelost.

De markt daalt niet; hij past zich aan. Na jaren van sterke groei, aangedreven door de binnenlandse en internationale vraag, was het logisch dat het volume van de transacties een grens zou vinden. Maar het feit dat de prijzen met meer dan 20% j-o-j blijven stijgen, laat zien dat de druk intact blijft. En die druk komt niet van pure speculatie, zoals vaak wordt geprobeerd te simplificeren, maar van een duidelijk onevenwicht tussen vraag en aanbod.

Portugal blijft minder bouwen dan het nodig heeft. De ongeveer 26 duizend woningen die vorig jaar zijn opgeleverd, vertegenwoordigen slechts een fractie van wat er twee decennia geleden werd geproduceerd. De vergunningverlening blijft traag, de bouwkosten zijn hoog en de toegang tot financiering voor vastgoedontwikkeling blijft beperkt. Dit alles draagt ertoe bij dat het nieuwe aanbod de markt niet met de nodige schaal bereikt.

Tegelijkertijd blijft de vraag veerkrachtig. Of het nu gaat om demografische redenen, internationale mobiliteit of de aantrekkelijkheid van het land, Portugal blijft op de radar van investeerders en kopers. Zelfs in de context van internationale instabiliteit en mogelijke renteverhogingen blijft de markt actief, zij het met minder dynamiek.

Het resultaat is onvermijdelijk: minder huizen verkocht, maar duurder. En dit scenario heeft een directe impact op de betaalbaarheid, vooral voor jongeren en de middenklasse, die het moeilijk blijven vinden om de stijgende prijzen bij te benen.

De vraag is niet langer om te begrijpen wat er gebeurt. Dat is meer dan duidelijk. De echte vraag is: wanneer pakken we het probleem bij de wortel aan? Zonder een aanzienlijke toename van het aanbod, zonder vereenvoudiging van processen en zonder een duidelijke strategie voor de sector, zal de markt zo blijven werken.

En als een markt te lang zo werkt, is het niet langer alleen een vastgoedprobleem. Het wordt een economisch en sociaal probleem.