Auf den ersten Blick mag dies ein Zeichen für eine Umkehr oder eine tiefere Abkühlung sein, aber in Wirklichkeit erleben wir nur eine Stabilisierung auf hohem Niveau, ohne dass das strukturelle Problem gelöst wäre.

Der Markt fällt nicht, sondern er passt sich an. Nach Jahren des starken Wachstums, das durch die in- und ausländische Nachfrage angetrieben wurde, war es nur natürlich, dass das Transaktionsvolumen eine Grenze fand. Die Tatsache, dass die Preise im Vergleich zum Vorjahr weiterhin um mehr als 20 % steigen, zeigt jedoch, dass der Druck ungebrochen ist. Und dieser Druck rührt nicht von reiner Spekulation her, wie oft versucht wird zu vereinfachen, sondern von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Portugal baut weiterhin weniger, als es braucht. Die rund 26 Tausend im letzten Jahr fertiggestellten Wohnungen stellen nur einen Bruchteil dessen dar, was vor zwei Jahrzehnten produziert wurde. Die Genehmigungsverfahren laufen nach wie vor schleppend, die Baukosten sind hoch und der Zugang zur Finanzierung von Immobilienprojekten ist nach wie vor begrenzt. All dies trägt dazu bei, dass das neue Angebot den Markt nicht in der erforderlichen Größenordnung erreicht.

Zugleich ist die Nachfrage nach wie vor ungebrochen. Ob aus demografischen Gründen, wegen der internationalen Mobilität oder wegen der Attraktivität des Landes - Portugal bleibt auf dem Radar von Investoren und Käufern. Selbst vor dem Hintergrund der internationalen Instabilität und möglicher Zinserhöhungen bleibt der Markt aktiv, wenn auch mit geringerer Dynamik.

Das Ergebnis ist unvermeidlich: Es werden weniger Häuser verkauft, aber sie werden teurer. Und dieses Szenario wirkt sich unmittelbar auf die Erschwinglichkeit aus, insbesondere für jüngere Menschen und die Mittelschicht, für die es weiterhin schwierig ist, mit den steigenden Preisen Schritt zu halten.

Es geht nicht mehr darum, zu verstehen, was passiert. Das ist mehr als klar. Die eigentliche Frage lautet: Wann werden wir das Problem an der Wurzel packen? Ohne eine deutliche Erhöhung des Angebots, ohne eine Vereinfachung der Verfahren und ohne eine klare Strategie für den Sektor wird der Markt weiterhin so funktionieren.

Und wenn ein Markt zu lange so funktioniert, ist es nicht mehr nur ein Immobilienproblem. Es wird zu einem wirtschaftlichen und sozialen Problem.