Falamos quase sempre do preço das casas, do crédito à habitação, dos investidores estrangeiros, dos impostos ou das sucessivas medidas para aumentar a oferta. Todos estes temas são importantes, mas representam apenas uma parte de uma realidade muito mais complexa. O imobiliário português mudou profundamente nas últimas duas décadas e, no entanto, continuamos a analisá-lo com as mesmas ferramentas e os mesmos argumentos do passado. Talvez uma das observações mais interessantes que li recentemente tenha sido feita pelos fundadores da Bazalto, ao afirmarem que o mercado se institucionalizou. É uma frase aparentemente simples, mas que explica uma transformação enorme. Durante muitos anos, o imobiliário era dominado por pequenos promotores, investidores particulares e empresas familiares. Hoje encontramos fundos institucionais, family offices, plataformas internacionais de investimento, sociedades especializadas, operadores logísticos, projetos de build-to-rent, residências para estudantes, senior living e uma nova geração de investidores que olha para Portugal de uma forma muito diferente.

Ao mesmo tempo, o próprio papel do imobiliário na economia mudou completamente. Durante décadas, víamos este setor como uma consequência do crescimento económico. Hoje começa a acontecer exatamente o contrário. É cada vez mais a economia que depende do imobiliário. Sempre que escrevo sobre centros de dados, inteligência artificial, indústria, economia do espaço, defesa, logística ou energias renováveis, acabo inevitavelmente por regressar ao mesmo ponto: todas estas atividades precisam de solo, energia, infraestruturas, planeamento, licenciamento e habitação para os seus trabalhadores. Quando uma empresa internacional decide instalar uma fábrica, um centro tecnológico ou uma plataforma logística em Portugal, já não pergunta apenas quanto custa o terreno ou qual é a carga fiscal. Pergunta se existe energia disponível, se há transportes, escolas, hospitais, habitação para os colaboradores e, sobretudo, quanto tempo demorará até o projeto estar operacional. O investimento deixou de escolher apenas países. Passou a escolher ecossistemas.

É precisamente aqui que acredito que o debate público continua preso ao passado. Continuamos excessivamente focados na compra e venda de casas quando deveríamos discutir o imobiliário como uma infraestrutura estratégica da economia portuguesa. A habitação continuará naturalmente a ser uma prioridade, mas já não é suficiente olhar para este setor apenas através do preço do metro quadrado ou da evolução das taxas de juro. Hoje, o imobiliário influencia diretamente a capacidade do país atrair indústria, desenvolver tecnologia, crescer na economia digital, expandir a logística, produzir energia ou criar emprego qualificado. Sem terrenos preparados não existem fábricas. Sem energia não existem centros de dados. Sem habitação não existe talento. Sem planeamento territorial não existe investimento. E sem investimento dificilmente existirá crescimento económico sustentável.

Também nós, profissionais do setor, devemos fazer alguma autocrítica. Durante demasiado tempo comunicámos o imobiliário apenas através das transações, dos preços ou das tendências do mercado residencial. Mas o setor tornou-se muito mais abrangente. Hoje fala de competitividade, sustentabilidade, mobilidade, inovação e desenvolvimento regional. Fala da capacidade de Portugal responder aos desafios da nova economia e de criar condições para que empresas nacionais e internacionais escolham o nosso país para investir.

Talvez tenha chegado o momento de deixarmos de olhar para o imobiliário apenas como um mercado. O imobiliário tornou-se uma das principais plataformas sobre as quais se constrói o futuro económico de Portugal. E enquanto continuarmos a debater este setor com a visão de há vinte anos, estaremos a perder a oportunidade de compreender o verdadeiro papel que ele desempenha no desenvolvimento do país. Porque o imobiliário já não é apenas um destino de investimento. É, cada vez mais, uma infraestrutura estratégica para a competitividade nacional. E talvez seja precisamente por isso que o debate também tenha de evoluir.