Мы почти всегда говорим о ценах на жилье, ипотечных кредитах, иностранных инвесторах, налогах или очередных мерах по увеличению предложения. Все эти вопросы важны, но они представляют собой лишь одну сторону гораздо более сложной реальности. За последние два десятилетия рынок недвижимости Португалии претерпел глубокие изменения; тем не менее, мы по-прежнему анализируем его с помощью тех же инструментов и тех же аргументов, что и в прошлом. Пожалуй, одно из самых интересных наблюдений, с которым я недавно ознакомился, принадлежит основателям компании Bazalto, которые отметили, что рынок стал институционализированным. На первый взгляд это простая фраза, но она объясняет огромные преобразования.

На протяжении многих лет в сфере недвижимости доминировали мелкие застройщики, частные инвесторы и семейные предприятия. Сегодня мы видим институциональные фонды, семейные офисы, международные инвестиционные платформы, специализированные компании, логистических операторов, проекты «постройка под аренду», студенческие общежития, жилье для пожилых людей и новое поколение инвесторов, которые смотрят на Португалию совершенно иначе.

В то же время полностью изменилась сама роль недвижимости в экономике. На протяжении десятилетий мы рассматривали этот сектор как следствие экономического роста. Сегодня начинает происходить прямо противоположное. Все больше экономика зависит от недвижимости. Всякий раз, когда я пишу о дата-центрах, искусственном интеллекте, промышленности, космической экономике, обороне, логистике или возобновляемой энергетике, я неизбежно возвращаюсь к одному и тому же выводу: все эти виды деятельности нуждаются в земельных участках, энергии, инфраструктуре, планировании, лицензировании и жилье для своих работников. Когда международная компания решает открыть завод, технологический центр или логистическую платформу в Португалии, она больше не задает вопросов только о стоимости земли или налоговой нагрузке. Она интересуется, доступна ли энергия, есть ли транспорт, школы, больницы, жилье для сотрудников и, прежде всего, сколько времени потребуется, чтобы проект начал функционировать. Инвестиции больше не выбирают только страны. Они начали выбирать экосистемы.

Именно в этом, на мой взгляд, общественная дискуссия застряла в прошлом. Мы по-прежнему уделяем чрезмерное внимание купле-продаже домов, тогда как должны обсуждать недвижимость как стратегическую инфраструктуру португальской экономики. Жилищное строительство, естественно, по-прежнему будет оставаться приоритетом, но уже недостаточно рассматривать этот сектор исключительно через призму цены за квадратный метр или динамики процентных ставок. Сегодня недвижимость напрямую влияет на способность страны привлекать промышленность, развивать технологии, расти в сфере цифровой экономики, расширять логистику, производить энергию или создавать рабочие места для квалифицированных специалистов. Без подготовленных земельных участков не будет заводов. Без электроэнергии не будет центров обработки данных. Без жилья не будет талантливых специалистов. Без территориального планирования не будет инвестиций. А без инвестиций вряд ли будет устойчивый экономический рост.

Мы, профессионалы отрасли, также должны проявить некоторую самокритичность. Слишком долго мы говорили о недвижимости исключительно в контексте сделок, цен или тенденций на рынке жилья. Но сфера стала гораздо более многогранной. Сегодня речь идет о конкурентоспособности, устойчивом развитии, мобильности, инновациях и региональном развитии. Речь идет о способности Португалии реагировать на вызовы новой экономики и создавать условия, при которых национальные и международные компании будут выбирать нашу страну для инвестиций.

Возможно, пришло время перестать рассматривать недвижимость исключительно как рынок. Недвижимость стала одной из основных платформ, на которых строится экономическое будущее Португалии. И пока мы продолжаем обсуждать этот сектор с позиций двадцатилетней давности, мы упускаем возможность понять ту истинную роль, которую он играет в развитии страны. Ведь недвижимость — это уже не просто объект для инвестиций. Это, во все большей степени, стратегическая инфраструктура, обеспечивающая национальную конкурентоспособность. И, возможно, именно поэтому дискуссия по этому вопросу также должна эволюционировать.