Si parla quasi sempre del prezzo delle case, dei mutui immobiliari, degli investitori stranieri, delle tasse o delle misure adottate per aumentare l’offerta. Tutte queste questioni sono importanti, ma rappresentano solo una parte di una realtà molto più complessa. Il mercato immobiliare portoghese è cambiato profondamente negli ultimi due decenni; tuttavia, continuiamo ad analizzarlo con gli stessi strumenti e gli stessi argomenti del passato. Forse una delle osservazioni più interessanti che ho letto di recente è stata formulata dai fondatori di Bazalto, quando hanno affermato che il mercato si è istituzionalizzato. È una frase apparentemente semplice, ma spiega una trasformazione enorme.

Per molti anni il settore immobiliare è stato dominato da piccoli promotori, investitori privati e imprese familiari. Oggi troviamo fondi istituzionali, family office, piattaforme di investimento internazionali, società specializzate, operatori logistici, progetti «build-to-rent», residenze per studenti, strutture per anziani e una nuova generazione di investitori che guardano al Portogallo in modo molto diverso.

Allo stesso tempo, il ruolo stesso del settore immobiliare nell’economia è completamente cambiato. Per decenni abbiamo considerato questo settore come una conseguenza della crescita economica. Oggi sta iniziando a verificarsi esattamente il contrario. È sempre più l’economia a dipendere dal settore immobiliare. Ogni volta che scrivo di data center, intelligenza artificiale, industria, economia spaziale, difesa, logistica o energie rinnovabili, finisco inevitabilmente per tornare allo stesso punto: tutte queste attività necessitano di terreni, energia, infrastrutture, pianificazione, autorizzazioni e alloggi per i propri lavoratori. Quando un’azienda internazionale decide di aprire una fabbrica, un centro tecnologico o una piattaforma logistica in Portogallo, non si limita più a chiedere quanto costa il terreno o quale sia il carico fiscale. Chiede se c’è energia disponibile, se ci sono trasporti, scuole, ospedali, alloggi per i dipendenti e, soprattutto, quanto tempo ci vorrà perché il progetto diventi operativo. Gli investimenti non scelgono più solo i paesi. Hanno iniziato a scegliere gli ecosistemi.

È proprio su questo punto che, a mio avviso, il dibattito pubblico rimane ancorato al passato. Continuiamo a concentrarci eccessivamente sull’acquisto e la vendita di case, quando invece dovremmo discutere del settore immobiliare come infrastruttura strategica dell’economia portoghese. L’edilizia residenziale continuerà naturalmente a essere una priorità, ma non è più sufficiente guardare a questo settore solo attraverso il prezzo al metro quadrato o l’andamento dei tassi di interesse. Oggi il settore immobiliare influenza direttamente la capacità del Paese di attrarre l’industria, sviluppare la tecnologia, crescere nell’economia digitale, espandere la logistica, produrre energia o creare occupazione qualificata. Senza terreni attrezzati, non ci sono fabbriche. Senza energia, non ci sono data center. Senza alloggi, non c’è talento. Senza pianificazione territoriale, non ci sono investimenti. E senza investimenti, difficilmente ci sarà una crescita economica sostenibile.

Noi, professionisti del settore, dobbiamo anche fare un po’ di autocritica. Per troppo tempo abbiamo parlato di immobili solo in termini di transazioni, prezzi o tendenze del mercato residenziale. Ma il settore è diventato molto più ampio. Oggi si parla di competitività, sostenibilità, mobilità, innovazione e sviluppo regionale. Si parla della capacità del Portogallo di rispondere alle sfide della nuova economia e di creare le condizioni affinché le aziende nazionali e internazionali scelgano il nostro Paese per investire.

Forse è giunto il momento di smettere di considerare il settore immobiliare solo come un mercato. Il settore immobiliare è diventato una delle principali piattaforme su cui si fonda il futuro economico del Portogallo. E finché continueremo a discutere di questo settore con la visione di vent’anni fa, perderemo l’opportunità di comprendere il vero ruolo che esso svolge nello sviluppo del Paese. Perché il settore immobiliare non è più solo una destinazione di investimento. È, sempre più, un’infrastruttura strategica per la competitività nazionale. E forse è proprio per questo che anche il dibattito deve evolversi.