Объявленные министром инфраструктуры и жилищного строительства Мигелем Пинто Лузом новые меры вводят существенные изменения, затрагивающие все аспекты — от заключения новых договоров и механизмов выселения за несоблюдение условий до корректировки арендной платы за жилье, сданное в аренду до 1990 года.

Что касается новых договоров аренды, ключевым изменением является досрочная отмена 2-процентного ограничения, которое сдерживало рост арендной платы при переходе на новые условия аренды. Это правило, введенное предыдущим социалистическим правительством и изначально рассчитанное на действие до 2029 года, отменяется на три года раньше срока, что восстанавливает свободу сторон по взаимной договоренности устанавливать рыночные ставки.

Первоначальные финансовые гарантии

Кроме того, были пересмотрены правила, касающиеся первоначальных финансовых гарантий, с целью усиления защиты арендодателей: теперь арендодатели могут требовать аванс в размере до трех месячных арендных платежей (ранее — двух), а установленный законом верхний предел залоговых депозитов — ранее привязанный к сумме, эквивалентной двум месячным арендным платежам — был снят.

Хотя ограничения на срок действия договоров (от одного до 30 лет) остаются в силе, арендодатели теперь обладают большей гибкостью в отказе от автоматического продления договоров при условии предварительного уведомления.

Также были упрощены процедуры расторжения договора в связи с невыполнением финансовых обязательств.

Процедуры выселения

Срок инициирования процедуры выселения за задолженность по арендной плате сокращен с 3 до 2 месяцев. Новая нормативная база также предусматривает выселение в случае неоднократного неисполнения обязательств, которое наступает, когда задержка платежа на восемь дней или более происходит более трех раз (подряд или с перерывами) в течение 12-месячного периода или более четырех раз в течение 18-месячного периода. В качестве меры социальной защиты уязвимых домохозяйств, которым грозит потеря жилья, правительство создаст Фонд чрезвычайной помощи в сфере жилищного обеспечения.

Этот фонд, управляемый Институтом жилищного строительства и городской реконструкции (IHRU) и финансируемый из государственного бюджета, этот механизм будет предоставлять финансовую поддержку на жилье или переселение на основе Индекса социальной поддержки (IAS) — установленного на уровне 537,13 евро — в пределах ежемесячного лимита в 2 300 евро в течение непрерывного шестимесячного периода. Реформа также регулирует переход исторических договоров аренды (заключенных до 1990 года) на Новый режим городской аренды (NRAU) с применением дифференцированных критериев в зависимости от возраста и дохода домохозяйств.

Для арендаторов в возрасте до 65 лет с годовым валовым доходом ниже 64 400 евро размер арендной платы сохраняется на переходный период в пять лет; однако, если доход превышает этот порог, арендная плата может быть немедленно скорректирована до суммы, равной 1/15 от налогооблагаемой стоимости имущества (VPT). Для арендаторов старше 65 лет окончательный переход к NRAU запрещен; однако, если годовой доход домохозяйства превышает 64 400 евро, арендодатель может пересмотреть размер арендной платы, приведя его к тому же соотношению — 1/15 от VPT.

Пакет законодательных мер, разработанный в результате нескольких раундов переговоров с парламентскими политическими силами, теперь будет представлен на рассмотрение и голосование в Ассамблею Республики.

Одновременно, в рамках тех же мер, касающихся жилищного сектора, парламент назначил на 17 июля окончательное голосование по соответствующему законопроекту, направленному на упрощение использования существующего жилищного фонда; эта мера позволит единственному наследнику инициировать судебное разбирательство по вопросу продажи объектов недвижимости, входящих в состав неразделенного наследства — имущества, которое остается нераспределенным более двух лет из-за споров или отсутствия консенсуса в семье.