Estar perto do centro, do emprego e dos principais serviços justificava muito do valor de uma casa. Essa regra não desapareceu, mas talvez estejamos vendo uma transformação muito mais profunda do que uma simples mudança nas preferências dos compradores

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Um estudo recente da Universidade Técnica de Viena, baseado em milhões de anúncios imobiliários de 31 países, coloca Portugal entre os mercados considerados sistematicamente inacessíveis para compradores com rendimentos médios. Ao mesmo tempo, vemos uma demanda crescente por municípios periféricos, cidades secundárias e locais anteriormente considerados muito distantes dos grandes centros urbanos. É tentador concluir que as famílias simplesmente mudaram suas preferências. A realidade me parece muito mais complexa.

É verdade que o trabalho híbrido, a busca por mais espaço, áreas externas e uma maior valorização da qualidade de vida mudaram o que procuramos em uma casa. Mas também é verdade que muitas famílias se expandiram geograficamente porque não conseguem mais encontrar uma solução adequada para sua renda nos locais onde antes procuravam morar. O que começou por necessidade pode então se tornar uma escolha perfeitamente racional. Uma casa maior, em uma área com escolas, lojas, serviços e bons transportes, pode oferecer uma vida melhor do que uma casa menor no centro e com um esforço financeiro muito maior.

O problema é que esse deslocamento não termina quando cruzamos a fronteira administrativa de uma cidade. O próprio estudo alerta sobre o efeito dos preços de repercussão nas regiões vizinhas. A demanda muda e, com ela, a pressão sobre a habitação também muda. Se não aumentarmos a oferta e prepararmos essas regiões para receber novos residentes, corremos apenas o risco de transferir progressivamente o problema de Lisboa e do Porto para municípios cada vez mais distantes

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É por isso que acho cada vez mais difícil discutir moradia sem discutir território. Uma casa a 40 quilômetros de Lisboa pode ser uma excelente alternativa se houver uma conexão ferroviária eficiente, escolas, saúde, comércio e emprego nas proximidades. Sem essas condições, moradias aparentemente mais acessíveis podem significar horas de viagem, dependência do carro e custos adicionais que acabam reduzindo parte da vantagem inicial.

Talvez devêssemos, portanto, parar de perguntar apenas onde precisamos construir mais casas. A questão deveria ser onde podemos criar novos lugares para morar. Isso significa coordenar habitação, transporte, infraestrutura, serviços públicos e desenvolvimento econômico, respeitando as enormes diferenças entre as regiões

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Portugal não está apenas enfrentando uma crise de preços ou de oferta. Está testemunhando uma reorganização silenciosa da forma como as pessoas escolhem, ou podem escolher, onde morar. Se soubermos acompanhar essa mudança, poderemos aliviar a pressão sobre os grandes centros e criar novas centralidades econômicas. Se continuarmos analisando cada segmento isoladamente, provavelmente veremos apenas o problema se mover no mapa.