La proximidad al centro, al mercado laboral y a los principales servicios justificaba en gran medida el valor de una vivienda. Esa regla no ha desaparecido, pero quizá estemos asistiendo a una transformación mucho más profunda que un simple cambio en las preferencias de los compradores.

Un estudio reciente de la Universidad Técnica de Viena, basado en millones de anuncios inmobiliarios de 31 países, sitúa a Portugal entre los mercados considerados sistemáticamente inaccesibles para los compradores con ingresos medios. Al mismo tiempo, observamos una creciente demanda de municipios periféricos, ciudades secundarias y ubicaciones que antes se consideraban demasiado alejadas de los grandes centros urbanos. Resulta tentador concluir que las familias simplemente han cambiado sus preferencias. La realidad me parece mucho más compleja.

Es cierto que el teletrabajo, la búsqueda de más espacio, las zonas al aire libre y una mayor valoración de la calidad de vida han cambiado lo que buscamos en una vivienda. Pero también es cierto que muchas familias han ampliado su radio de búsqueda porque ya no pueden encontrar una solución adecuada a sus ingresos en las ubicaciones donde antes habrían buscado vivir. Lo que comenzó por necesidad puede convertirse luego en una elección perfectamente racional. Una vivienda más grande, en una zona con colegios, tiendas, servicios y buenas conexiones de transporte, puede ofrecer una vida mejor que una vivienda más pequeña en el centro y que supone un esfuerzo económico mucho mayor.

El problema es que este desplazamiento no termina al cruzar la frontera administrativa de una ciudad. El propio estudio advierte del efecto de propagación de los precios a las regiones vecinas. La demanda se desplaza y, con ella, también se desplaza la presión sobre la vivienda. Si no aumentamos la oferta y preparamos estas regiones para acoger a nuevos residentes, solo corremos el riesgo de trasladar progresivamente el problema de Lisboa y Oporto a municipios cada vez más lejanos.

Por eso me resulta cada vez más difícil hablar de vivienda sin hablar de territorio. Una vivienda a 40 kilómetros de Lisboa puede ser una excelente alternativa si cuenta con una conexión ferroviaria eficiente, colegios, servicios sanitarios, comercios y empleo en las cercanías. Sin estas condiciones, una vivienda aparentemente más asequible puede suponer horas de desplazamiento, dependencia del coche y costes adicionales que acaban reduciendo parte de la ventaja inicial.

Quizá, por lo tanto, deberíamos dejar de preguntarnos únicamente dónde necesitamos construir más viviendas. La pregunta debería ser dónde podemos crear nuevos lugares para vivir. Eso implica coordinar la vivienda, el transporte, las infraestructuras, los servicios públicos y el desarrollo económico, respetando al mismo tiempo las enormes diferencias entre regiones.

Portugal no solo se enfrenta a una crisis de precios o de oferta. Está siendo testigo de una reorganización silenciosa de la forma en que las personas eligen, o pueden elegir, dónde vivir. Si sabemos cómo adaptarnos a este cambio, podremos aliviar la presión sobre los grandes centros y crear nuevas polaridades económicas. Si seguimos analizando cada segmento de forma aislada, probablemente solo veremos cómo el problema se desplaza en el mapa.