La vicinanza al centro, ai posti di lavoro e ai principali servizi giustificava gran parte del valore di un’abitazione. Questa regola non è cambiata, ma forse stiamo assistendo a una trasformazione molto più profonda di un semplice cambiamento nelle preferenze degli acquirenti.

Un recente studio dell’Università Tecnica di Vienna, basato su milioni di annunci immobiliari provenienti da 31 paesi, colloca il Portogallo tra i mercati considerati sistematicamente inaccessibili agli acquirenti con redditi medi. Allo stesso tempo, assistiamo a una crescente domanda di comuni periferici, città secondarie e località precedentemente considerate troppo lontane dai grandi centri urbani. Si è tentati di concludere che le famiglie abbiano semplicemente cambiato le loro preferenze. La realtà mi sembra però molto più complessa.

È vero che il lavoro ibrido, la ricerca di spazi più ampi, di aree all’aperto e una maggiore attenzione alla qualità della vita hanno cambiato ciò che cerchiamo in una casa. Ma è anche vero che molte famiglie hanno ampliato il proprio raggio di ricerca geografico perché non riescono più a trovare una soluzione adeguata al proprio reddito nelle località in cui in precedenza avrebbero cercato di vivere. Ciò che è iniziato per necessità può quindi diventare una scelta perfettamente razionale. Una casa più grande, in una zona con scuole, negozi, servizi e buoni collegamenti, può offrire una vita migliore rispetto a una casa più piccola in centro, che comporta uno sforzo finanziario molto maggiore.

Il problema è che questo spostamento non si esaurisce quando si attraversa il confine amministrativo di una città. Lo stesso studio mette in guardia dall’effetto di ricaduta dei prezzi sulle regioni limitrofe. La domanda si sposta e, con essa, si sposta anche la pressione sul mercato immobiliare. Se non aumentiamo l’offerta e non prepariamo queste regioni ad accogliere nuovi residenti, corriamo solo il rischio di trasferire progressivamente il problema da Lisbona e Porto a comuni sempre più lontani.

Ecco perché trovo sempre più difficile parlare di alloggi senza parlare di territorio. Una casa a 40 chilometri da Lisbona può rappresentare un’ottima alternativa se nelle vicinanze sono presenti un collegamento ferroviario efficiente, scuole, strutture sanitarie, negozi e opportunità di lavoro. Senza queste condizioni, un alloggio apparentemente più accessibile può comportare ore di viaggio, dipendenza dall’auto e costi aggiuntivi che finiscono per ridurre parte del vantaggio iniziale.

Forse dovremmo quindi smettere di chiederci solo dove sia necessario costruire più case. La domanda dovrebbe essere: dove possiamo creare nuovi luoghi in cui vivere? Ciò significa coordinare l’edilizia abitativa, i trasporti, le infrastrutture, i servizi pubblici e lo sviluppo economico, nel rispetto delle enormi differenze tra le regioni.

Il Portogallo non sta affrontando solo una crisi dei prezzi o dell’offerta. Sta assistendo a una silenziosa riorganizzazione del modo in cui le persone scelgono, o possono scegliere, dove vivere. Se sapremo stare al passo con questo cambiamento, potremo alleggerire la pressione sui grandi centri e creare nuove centralità economiche. Se continueremo a considerare ogni settore in modo isolato, probabilmente vedremo solo il problema spostarsi sulla mappa.