Die Kluft zwischen den teuersten und den erschwinglichsten Gemeinden Portugals vergrößert sich weiter. Laut dem ersten Gemeindebarometer von Imovirtual zeigt der Januar 2026, dass die Mieten und Verkaufspreise in den städtischen und touristischen Hotspots stark ansteigen, während die Regionen im Landesinneren und auf den Inseln deutlich erschwinglicher bleiben.

Auf dem Mietmarkt liegt Cascais mit einer Durchschnittsmiete von 2.500 Euro an der Spitze, was einem Anstieg von 8,7 Prozent gegenüber Dezember und 13,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht, obwohl es immer noch über 500 aktive Inserate gibt. Lissabon folgt mit einem Durchschnitt von 1.800 Euro (+4 Prozent im Monat; +5,9 Prozent im Jahr), während der Markt in Funchal ebenfalls 1.800 Euro erreicht, was einen Anstieg von 12,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bedeutet, allerdings mit weniger verfügbaren Optionen.

Weitere gefragte Gebiete sind Oeiras mit 1.400 € (+3,7 % monatlich; +12 % jährlich) und Porto, wo die Mieten im Durchschnitt 1.150 € betragen (+4,5 % im Monats- und Jahresvergleich).

Einige Gemeinden sind weitaus erschwinglicher. Am günstigsten ist Porto Moniz mit einer Durchschnittsmiete von 600 €, die gegenüber dem Vormonat unverändert ist, aber um 4,3 % höher liegt als im Januar 2025. In Viseu liegt die Durchschnittsmiete bei 700 €, unverändert gegenüber dem Vormonat, aber um 7,7 % höher als im Vorjahr. Coimbra liegt bei 800 €, was einem Anstieg von 11,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während Aveiro bei 900 € und Braga bei 950 € liegen, die beide von Monat zu Monat gleich bleiben, aber langsam zu den Preisen der größeren Städte aufschließen.

Diese Zahlen zeigen einen Markt, der zunehmend polarisiert ist: eine boomende Nachfrage und hohe Mieten in den Küstenregionen und städtischen Zentren stehen stabilen, aber allmählich steigenden Preisen im Landesinneren und in kleineren Städten gegenüber.

Verkäufe

Auf dem Markt für Immobilienverkäufe ist der Preisanstieg in den erstklassigen Gemeinden nach wie vor am stärksten, während auch auf den Märkten des mittleren Segments ein kontinuierlicherer Anstieg zu verzeichnen ist.

Erneut liegt Cascais mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 1.350.000 Euro an der Spitze, was einem Anstieg von 12,5 Prozent gegenüber dem Vormonat und 22,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Calheta (Madeira) folgt mit 950.000 € (+5,6 Prozent im Monat; +18,8 Prozent im Jahr), allerdings mit einem sehr begrenzten Angebot. Loulé sticht mit einem Durchschnittspreis von 813.200 € hervor und verzeichnet eine der höchsten Wachstumsraten des Landes (+36,7 %), was die starke Nachfrage an der Algarve widerspiegelt. Oeiras liegt bei durchschnittlich 725.000 Euro (+3,6 Prozent monatlich; +11,5 Prozent jährlich), während Lissabon mit 720.000 Euro (+5,9 Prozent monatlich; +16,1 Prozent jährlich) weiterhin das größte Volumen an Immobilienangeboten landesweit aufweist.

Am anderen Ende des Spektrums gibt es Gemeinden, die erschwinglicher bleiben und dennoch ein stetiges Wachstum verzeichnen. Porto kostet im Durchschnitt 420.000 €, ein leichter Rückgang von 2,3 % gegenüber dem Vormonat, aber immer noch ein Anstieg von 7,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Coimbra steigt auf 290.000 €, was einen erheblichen Anstieg von 28,9 % im Jahresvergleich bedeutet, während Leiria 337.000 € erreicht (+20,4 % im Jahresvergleich). Aveiro liegt im Durchschnitt bei 375.000 Euro, mit einem leichten monatlichen Rückgang, aber einem Anstieg von 10,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, und Braga liegt bei 370.000 Euro, was einem Anstieg von 13,8 Prozent im vergangenen Jahr entspricht.

"Dieses Barometer bestätigt, dass der portugiesische Immobilienmarkt auf lokaler Ebene zunehmend fragmentiert ist", sagt Sylvia Bozzo, Marketing Manager bei Imovirtual. "Die Daten zeigen einen starken Druck in städtischen und touristischen Gemeinden, sowohl bei den Vermietungen als auch bei den Verkäufen, während andere Gebiete aufgrund ihrer relativen Erschwinglichkeit weiterhin Nachfrage anziehen."

Insgesamt zeigt die kommunale Analyse, dass der portugiesische Wohnungsmarkt zu Beginn des Jahres 2026 von erheblichen regionalen Unterschieden geprägt ist, die sowohl bei den Preisen als auch bei der Verfügbarkeit immer weiter auseinanderklaffen.