Przepaść między najdroższymi i najbardziej przystępnymi cenowo gminami w Portugalii nadal się powiększa. Według pierwszego Barometru Gmin firmy Imovirtual, styczeń 2026 r. pokazuje, że podczas gdy czynsze i ceny sprzedaży gwałtownie rosną w miejskich i turystycznych hotspotach, regiony wewnętrzne i wyspy pozostają znacznie bardziej dostępne.

Na rynku wynajmu prym wiedzie Cascais ze średnim czynszem w wysokości 2500 euro, co stanowi wzrost o 8,7% w porównaniu z grudniem i 13,6% w porównaniu z rokiem ubiegłym, pomimo wciąż ponad 500 aktywnych ofert. Lizbona plasuje się na kolejnym miejscu ze średnią 1.800 euro (+4% miesięcznie; +5,9% rocznie), podczas gdy rynek Funchal również osiąga 1.800 euro, co oznacza wzrost o 12,5% rok do roku, choć przy mniejszej liczbie dostępnych opcji.

Inne obszary o wysokim popycie to Oeiras z czynszem na poziomie 1 400 euro (+3,7 proc. miesięcznie; +12 proc. rocznie) i Porto, gdzie czynsze wynoszą średnio 1 150 euro (+4,5 proc. miesiąc do miesiąca i rok do roku).

Niektóre gminy są znacznie bardziej przystępne cenowo. Porto Moniz jest najtańsze, ze średnim czynszem w wysokości 600 euro, stabilnym w porównaniu z ubiegłym miesiącem, ale o 4,3 procent wyższym niż w styczniu 2025 roku. Viseu wynosi średnio 700 euro, bez zmian w ujęciu miesięcznym, ale o 7,7 procent więcej w ujęciu rocznym. Coimbra kosztuje 800 euro, co oznacza wzrost o 11,1 procent w porównaniu z ubiegłym rokiem, podczas gdy Aveiro utrzymuje się na poziomie 900 euro, a Braga na poziomie 950 euro, oba stabilne z miesiąca na miesiąc, ale powoli doganiają ceny większych miast.

Dane te pokazują rynek, który jest coraz bardziej spolaryzowany: rosnący popyt i wysokie czynsze w nadmorskich i miejskich centrach, w przeciwieństwie do stabilnych, ale stopniowo rosnących cen w głębi kraju i mniejszych miastach.

Sprzedaż

Na rynku sprzedaży nieruchomości wzrost cen nadal jest najsilniejszy w gminach premium, podczas gdy rynki średniej klasy również zaczynają odnotowywać bardziej konsekwentne wzrosty.

Po raz kolejny Cascais jest liderem ze średnią ceną sprzedaży wynoszącą 1.350.000 euro, co oznacza wzrost o 12,5% miesiąc do miesiąca i 22,7% rok do roku. Calheta (Madera) plasuje się na kolejnym miejscu z ceną 950 000 euro (+5,6% miesięcznie; +18,8% rocznie), choć przy bardzo ograniczonej podaży. Loulé wyróżnia się średnią na poziomie 813.200 euro, odnotowując jeden z najwyższych wskaźników wzrostu rok do roku w kraju (+36,7%), odzwierciedlając silny popyt w Algarve. W Oeiras średnia wynosi 725 000 euro (+3,6 proc. miesięcznie; +11,5 proc. rocznie), a w Lizbonie 720 000 euro (+5,9 proc. miesięcznie; +16,1 proc. rocznie), utrzymując największą liczbę ofert w całym kraju.

Na drugim końcu spektrum niektóre gminy pozostają bardziej przystępne cenowo, a jednocześnie odnotowują stały wzrost. Średnia cena w Porto wynosi 420 000 euro, co oznacza nieznaczny spadek o 2,3% w porównaniu z poprzednim miesiącem, ale nadal wzrost o 7,7% rok do roku. Coimbra wzrosła do 290.000 euro, co oznacza znaczny wzrost o 28,9 procent w skali roku, podczas gdy Leiria osiągnęła 337.000 euro (+20,4 procent w skali roku). Średnia dla Aveiro wynosi 375 000 euro, z niewielkim miesięcznym spadkiem, ale wzrostem o 10,3% rok do roku, a Braga osiąga 370 000 euro, co oznacza wzrost o 13,8% w ciągu ostatniego roku.

"Barometr ten potwierdza, że portugalski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej rozdrobniony na poziomie lokalnym" - mówi Sylvia Bozzo, Marketing Manager w Imovirtual. "Dane pokazują silną presję w gminach miejskich i turystycznych, zarówno w zakresie wynajmu, jak i sprzedaży, podczas gdy inne obszary nadal przyciągają popyt ze względu na ich względną przystępność cenową".

Ogólnie rzecz biorąc, analiza gmin pokazuje, że w momencie, gdy Portugalia wkracza w 2026 r., rynek mieszkaniowy charakteryzuje się znacznymi różnicami regionalnymi, z rosnącymi różnicami zarówno w cenach, jak i dostępności.