Portugal hat drei Jahre damit verbracht, die umfangreichste Neufassung seiner Vorschriften zur Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen seit einem Jahrzehnt zu verarbeiten. Seit Inkrafttreten der Änderungen im Jahr 2023 berechtigt der direkte Erwerb von Immobilien einen Antragsteller nicht mehr zum Erhalt der „Autorização de Residência para Atividade de Investimento“. Für einen Großteil der ausländischen Presse wirkte dies wie eine sich schließende Tür.

Das war es jedoch nicht. Es war ein Filter.

Die Nachfrage, die verschwand, war die Nachfrage von Privatkunden – einzelne Käufer, die Wohnungen in erster Linie erwarben, um sich einen Aufenthaltsstempel zu sichern. Die Nachfrage, die bestehen bleibt und still und leise wächst, stammt aus einer ganz anderen Zielgruppe: Staatsfonds, große Family Offices und Private-Equity-Mandate aus dem Golf-Kooperationsrat. Dieses Kapital wollte nie einen Pass. Es will Unternehmensführung, Rendite und einen glaubwürdigen Betreiber vor Ort.

Die These, die das Kapital aus den Golfstaaten tatsächlich stützt

Lässt man die Visum-Debatte einmal beiseite, bleibt Portugals Investitionspotenzial unverändert und ist wohl sogar klarer als zuvor. Die EU-Mitgliedschaft sorgt für Rechts- und Währungssicherheit. Erstklassige Teilmärkte an der Küste und an Flussufern im Großraum Lissabon sowie an der Atlantikküste unterliegen Angebotsengpässen aufgrund von Denkmalschutz und Küstenschutzvorschriften – Einschränkungen, die struktureller und nicht konjunktureller Natur sind. Der Luxus- und Erlebnistourismus macht weiterhin einen überproportionalen Anteil der Besucherausgaben aus, während das Angebot an Fünf-Sterne-Zimmern in den führenden Urlaubszielen des Landes hinter der Nachfragekurve zurückbleibt.

Dies sind die Fundamentaldaten, die institutionelle Kapitalgeber bei der Preisbildung berücksichtigen. Keiner dieser Faktoren hing vom „Golden Visa“ ab, und keiner wurde durch dessen Reform beeinträchtigt.

„Institutionelles Kapital aus der Golfregion braucht keinen Pass. Es braucht

Unternehmensführung, Renditen und einen glaubwürdigen Betreiber vor Ort.“ – Eni Eniola, Geschäftsführerin, Maihomm Management LDA

Eine Plattform, kein Projekt

Zu den Gruppen, die sich positionieren, um dieses Kapital aufzunehmen, gehört Maihomm Management LDA, ein in Lissabon ansässiges Unternehmen für Immobilieninvestitionen, -entwicklung und Gastgewerbe. Die Gruppe strebt einen jährlichen Einsatz von über 100 Millionen Euro in ganz Portugal und ausgewählten europäischen Märkten an, der Luxuswohnbauprojekte, Investitionen im Gastgewerbe, Stadterneuerung und strukturierte Immobilienfinanzierungen umfasst.

Was die Plattform auszeichnet, ist ihre Struktur. Projekte werden über Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles) vorangetrieben, wobei Eigenkapital und vorrangige Fremdfinanzierung auf Projektebene unabhängig voneinander strukturiert werden. Ziel ist eine klare


Risikotrennung und die Vereinbarkeit mit den Erwartungen anspruchsvoller internationaler Mitinvestoren hinsichtlich Due Diligence, Berichterstattung und Unternehmensführung – darunter staatliche und quasi-staatliche Vehikel aus der arabischen Golfregion.

Mehrere Transaktionen in der Pipeline befinden sich noch in fortgeschrittenen Verhandlungen und werden vor Vertragsabschluss nicht bekannt gegeben.

Warum dies für den Markt von Bedeutung ist

Die derzeit stattfindende Neuausrichtung betrifft nicht nur Portugal. Da die westeuropäischen Kernmärkte – London, Paris, Amsterdam – mit hohen Preisen, gedrückten Renditen und einem zunehmend schwierigen Planungsumfeld zu kämpfen haben, hat sich das Interesse der institutionellen Anleger nach Süden verlagert. Insbesondere Investoren aus den Golfstaaten (GCC) haben sich von passiven Engagements über börsennotierte Vehikel und paneuropäische Fonds hin zu direkten Positionen in operativen Plattformen mit echter lokaler Umsetzungskompetenz verlagert.

Portugals nationales Wohnungsbauprogramm lenkt unterdessen die Aufmerksamkeit des öffentlichen Sektors auf ein erschwingliches Angebot in Sekundärmärkten – wodurch das Premium- und institutionelle Segment weniger regulatorischem Wettbewerb ausgesetzt ist als in den meisten vergleichbaren europäischen Ländern.

„Wir bauen keine Projekte. Wir bauen eine Plattform – eine, auf die institutionelles Kapital mit Vertrauen in die Unternehmensführung, die Renditen und die Umsetzung zugreifen kann.“ – Eni Eniola

Ob Maihomm zu einem der prägenden Vehikel dieses Zyklus wird, wird sich an der Umsetzung zeigen, nicht an der Absicht. Doch die dahinterstehende strategische Einschätzung lässt sich kaum widerlegen: Die Visa-Ära ist vorbei, die Fundamentaldaten sind intakt, und die Käufer, die übrig bleiben, sind diejenigen, die es schon immer ernst gemeint haben.

Maihomm Management LDA ist eine in Portugal registrierte Immobilieninvestitions- und -entwicklungsgesellschaft. Dieser Artikel ist ein Gastbeitrag und enthält keine Anlageberatung, kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf.