Portugal har under tre års tid genomfört den mest omfattande omarbetningen av sina regler för uppehållstillstånd genom investeringar på ett decennium. Sedan ändringarna från 2023 trädde i kraft ger direkt fastighetsförvärv inte längre rätt till ett uppehållstillstånd för investeringsverksamhet (Autorização de Residência para Atividade de Investimento). För en stor del av den utländska pressen tolkades detta som att dörren stängdes.

Så var det inte. Det var ett filter.

Den efterfrågan som försvann var detaljhandelsefterfrågan – enskilda köpare som förvärvade lägenheter främst för att säkra ett uppehållstillstånd. Den efterfrågan som kvarstår, och som tyst växer, kommer från en helt annan grupp: statliga investeringsfonder, stora familjeförvaltningar och private equity-mandat med ursprung i Gulfstaternas samarbetsråd. Det kapitalet har aldrig varit ute efter ett pass. Det vill ha styrning, avkastning och en trovärdig aktör på plats.

Den tes som kapitalet från Gulfstaterna faktiskt stöder

Om man bortser från visumnarrativet är Portugals investeringsargument oförändrat, och kan hävdas vara tydligare än tidigare. EU-medlemskapet ger rättslig och valutasäkerhet. De främsta delmarknaderna vid kusten och floderna i Stor-Lissabon och längs Atlantkusten har ett begränsat utbud på grund av kulturminnesmärkning och kustplaneringsskydd – begränsningar som är strukturella, inte konjunkturella. Lyx- och upplevelseturismen står fortfarande för en oproportionerligt stor andel av besökarnas utgifter, medan utbudet av femstjärniga rum i landets ledande fritidsdestinationer inte hinner med efterfrågan.

Detta är de fundamentala faktorer som institutionella finansiärer värderar. Ingen av dem var beroende av Golden Visa, och ingen av dem påverkades negativt av reformen.

”Institutionellt kapital från Gulfstaterna behöver inget pass. Det behöver

god styrning, avkastning och en trovärdig operatör på plats.” — Eni Eniola, verkställande direktör, Maihomm Management LDA

En plattform, inte ett projekt

Bland de koncerner som positionerar sig för att ta emot detta kapital finns Maihomm Management LDA, ett fastighetsinvesterings-, utvecklings- och hotellföretag med huvudkontor i Lissabon. Koncernen siktar på att investera över 100 miljoner euro årligen i Portugal och på utvalda europeiska marknader, inom områden som lyxigt bostadsbyggande, hotellinvesteringar, stadsförnyelse och strukturerad fastighetsfinansiering.

Det som utmärker plattformen är dess arkitektur. Projekten drivs genom specialbolag (SPV), där eget kapital och prioriterade lån struktureras oberoende på projektnivå. Syftet är tydlig


riskseparering och att uppfylla de krav på due diligence, rapportering och styrning som ställs av erfarna internationella medinvesterare – däribland statliga och halvstatliga investeringsbolag från Arabiska viken.

Flera transaktioner i planeringsstadiet befinner sig i ett avancerat förhandlingsskede och offentliggörs inte innan avtalen har ingåtts.

Varför detta är viktigt för marknaden

Den omstrukturering som pågår gäller inte enbart Portugal. I takt med att de centrala västeuropeiska marknaderna – London, Paris, Amsterdam – brottas med höga priser, pressade avkastningar och alltmer motstridiga planeringsförhållanden har institutionernas uppmärksamhet flyttats söderut. Särskilt investerare från GCC-länderna har gått från passiv exponering via börsnoterade investeringsinstrument och paneuropeiska fonder till direkta positioner i operativa plattformar med genuin lokal genomförandekapacitet.

Samtidigt riktar Portugals nationella bostadsprogram den offentliga sektorns uppmärksamhet mot ett prisvärt utbud på sekundärmarknaderna – vilket innebär att segmentet för premium- och institutionella investeringar utsätts för mindre regleringsmässig konkurrens än vad som är fallet i de flesta jämförbara europeiska jurisdiktioner.

”Vi bygger inte projekt. Vi bygger en plattform – en plattform som institutionellt kapital kan få tillgång till med förtroende för styrningen, avkastningen och genomförandet.” – Eni Eniola

Huruvida Maihomm blir ett av de avgörande instrumenten i denna cykel kommer att avgöras av genomförandet, inte av avsikten. Men den strategiska analysen bakom det är svår att invända mot: visumtiden är över, fundamenta är intakta, och de köpare som finns kvar är de som alltid har varit seriösa.

Maihomm Management LDA är ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsbolag registrerat i Portugal. Denna artikel är ett gästinlägg och innehåller inga investeringsråd, erbjudanden eller uppmaningar.