Португалия потратила три года на внедрение самых значительных за последнее десятилетие изменений в правила получения вида на жительство за инвестиции. С момента вступления в силу поправок 2023 года прямое приобретение недвижимости больше не дает заявителю права на получение Autorização de Residência para Atividade de Investimento. Для большей части зарубежной прессы это выглядело как закрытие двери.

Но это не так. Это был фильтр.

Исчез спрос со стороны розничных покупателей — частных лиц, приобретавших квартиры в первую очередь для получения вида на жительство. Спрос, который сохранился и незаметно растет, исходит от совершенно иной группы: фондов суверенного богатства, крупных семейных офисов и фондов прямых инвестиций из стран Совета сотрудничества стран Персидского залива. Этот капитал никогда не стремился к получению паспорта. Ему нужны управление, доходность и надежный оператор на месте.

Тезис, который на самом деле поддерживает капитал из стран Персидского залива

Если отбросить всю эту историю с визами, инвестиционная привлекательность Португалии остаётся неизменной и, возможно, даже более чёткой, чем раньше. Членство в ЕС обеспечивает правовую и валютную стабильность. На премиальных субрынках прибрежных и речных районов в агломерации Лиссабона и вдоль атлантического побережья наблюдается дефицит предложения из-за статуса объектов культурного наследия и мер по защите прибрежной зоны — эти ограничения носят структурный, а не циклический характер. На долю элитного и экспериментального туризма по-прежнему приходится непропорционально большая часть расходов туристов, в то время как предложение пятизвездочных номеров в ведущих курортных направлениях страны отстает от кривой спроса.

Именно эти фундаментальные факторы учитывают институциональные инвесторы при оценке стоимости. Ни один из них не зависел от программы «Золотая виза», и ни один из них не пострадал от её реформы.

«Институциональному капиталу из стран Персидского залива не нужен паспорт. Ему нужны

система управления, доходность и надежный оператор на месте», — Эни Эниола, генеральный директор Maihomm Management LDA

Платформа, а не проект

Среди групп, позиционирующих себя для привлечения этого капитала, — Maihomm Management LDA, компания по инвестициям в недвижимость, девелопменту и гостиничному бизнесу со штаб-квартирой в Лиссабоне. Группа нацелена на ежегодное вложение более 100 млн евро в Португалии и на отдельных европейских рынках, охватывающее строительство элитного жилья, инвестиции в гостиничный бизнес, регенерацию городских районов и структурированное финансирование недвижимости.

Отличительной чертой этой платформы является её архитектура. Проекты реализуются через специальные целевые компании (SPV), при этом собственный капитал и приоритетный долг структурируются независимо на уровне каждого проекта. Цель заключается в четком


разделение рисков и соответствие требованиям опытных международных соинвесторов в отношении комплексной проверки, отчетности и корпоративного управления — включая суверенные и квазисуверенные структуры из стран Персидского залива.

Ряд готовящихся сделок находится на продвинутой стадии переговоров и не разглашается до заключения договоров.

Почему это важно для рынка

Происходящая реорганизация — это не только история Португалии. Поскольку основные западноевропейские рынки — Лондон, Париж, Амстердам — сталкиваются с высокими ценами, снижением доходности и все более неблагоприятными условиями планирования, внимание институциональных инвесторов сместилось на юг. В частности, инвесторы из стран Персидского залива перешли от пассивных инвестиций через котируемые на бирже инструменты и общеевропейские фонды к прямым позициям в операционных платформах, обладающих реальными возможностями реализации проектов на местном уровне.

Между тем Национальная программа жилищного строительства Португалии направляет внимание государственного сектора на обеспечение доступного жилья на вторичных рынках, в результате чего в сегменте элитного жилья и жилья институционального уровня наблюдается меньшая регуляторная конкуренция, чем в большинстве сопоставимых европейских юрисдикций.

«Мы не строим проекты. Мы создаем платформу — такую, к которой институциональный капитал может получить доступ, будучи уверенным в системе управления, доходности и эффективности реализации», — Эни Эниола

Станет ли Maihomm одним из определяющих инструментов этого цикла, решит не замысел, а практическая реализация. Но с лежащей в основе этой стратегии логикой трудно поспорить: эпоха виз закончилась, фундаментальные показатели остаются неизменными, а оставшиеся покупатели — это те, кто всегда был настроен серьезно.

Maihomm Management LDA — зарегистрированная в Португалии компания, занимающаяся инвестициями в недвижимость и девелопментом. Данная статья является гостевым материалом и не содержит инвестиционных рекомендаций, предложений или призывов к инвестированию.