Portugal passou três anos a assimilar a reformulação mais significativa das suas regras de residência por investimento da última década. Desde que as alterações de 2023 entraram em vigor, a aquisição direta de imóveis já não permite que um requerente seja elegível para a Autorização de Residência para Atividade de Investimento. Para grande parte da imprensa estrangeira, isso foi interpretado como o fecho de uma porta.

Não foi. Foi um filtro.

A procura que desapareceu foi a procura de retalho — compradores individuais que adquiriam apartamentos principalmente para garantir um carimbo de residência. A procura que permanece, e que está a crescer discretamente, provém de um grupo totalmente diferente: fundos soberanos, grandes family offices e mandatos de capital de risco originários do Conselho de Cooperação do Golfo. Esse capital nunca quis um passaporte. Quer governação, rendimento e um operador credível no terreno.

A tese que o capital do Golfo está, na verdade, a sustentar

Se deixarmos de lado a narrativa dos vistos, o caso de investimento de Portugal permanece inalterado e, possivelmente, mais claro do que era. A adesão à UE proporciona segurança jurídica e cambial. Os submercados de excelência na zona costeira e ribeirinha da Grande Lisboa e da costa atlântica enfrentam restrições de oferta decorrentes da classificação como património e da proteção do ordenamento costeiro — restrições que são estruturais, não cíclicas. O turismo de luxo e experiencial continua a representar uma parte desproporcional das despesas dos visitantes, enquanto a oferta de quartos de cinco estrelas nos principais destinos de lazer do país fica aquém da curva da procura.

Estes são os fundamentos que os subscritores institucionais têm em conta na fixação dos preços. Nenhum deles dependia do Visto Dourado, e nenhum deles foi prejudicado pela sua reforma.

«O capital institucional do Golfo não precisa de um passaporte. Precisa de

governação, rendibilidade e um operador credível no terreno.» — Eni Eniola, Diretora Executiva, Maihomm Management LDA

Uma plataforma, não um projeto

Entre os grupos que se posicionam para absorver esse capital está a Maihomm Management LDA, uma empresa de investimento imobiliário, promoção e hotelaria com sede em Lisboa. O grupo tem como objetivo um investimento superior a 100 milhões de euros anualmente em Portugal e em mercados europeus selecionados, abrangendo a promoção residencial de luxo, o investimento hoteleiro, a regeneração urbana e o financiamento imobiliário estruturado.

O que distingue a plataforma é a sua arquitetura. Os projetos são levados a cabo através de Entidades de Finalidade Específica (SPV), com o capital próprio e a dívida sénior estruturados de forma independente ao nível de cada projeto. O objetivo é uma


separação de riscos e a compatibilidade com as expectativas de due diligence, prestação de contas e governação de coinvestidores internacionais sofisticados — incluindo entidades soberanas e quase soberanas do Golfo Árabe.

Várias transações em fase de preparação encontram-se em negociações avançadas e não estão a ser divulgadas antes da conclusão dos contratos.

Por que razão isto é importante para o mercado

A reconfiguração em curso não é uma realidade exclusivamente portuguesa. À medida que os principais mercados da Europa Ocidental — Londres, Paris, Amesterdão — enfrentam preços elevados, rendimentos reduzidos e ambientes de planeamento cada vez mais adversos, a atenção das instituições deslocou-se para sul. Os investidores do CCG, em particular, afastaram-se da exposição passiva através de veículos cotados e fundos pan-europeus, orientando-se para posições diretas em plataformas operacionais com verdadeira capacidade de execução local.

Entretanto, o Programa Nacional de Habitação de Portugal está a direcionar a atenção do setor público para a oferta a preços acessíveis nos mercados secundários — deixando o segmento de gama alta e de nível institucional com menos concorrência regulatória do que aquela que enfrenta na maioria das jurisdições europeias comparáveis.

«Não estamos a construir projetos. Estamos a construir uma plataforma — uma plataforma à qual o capital institucional possa aceder com confiança na governação, nos retornos e na execução.» — Eni Eniola

Se a Maihomm se tornará um dos veículos determinantes deste ciclo será decidido pela execução, não pela intenção. Mas é difícil contestar a leitura estratégica subjacente: a era dos vistos terminou, os fundamentos permanecem intactos e os compradores que permanecem são aqueles que sempre levaram o assunto a sério.

A Maihomm Management LDA é uma empresa de investimento e desenvolvimento imobiliário registada em Portugal. Este artigo é um conteúdo contribuído e não contém qualquer conselho de investimento, oferta ou solicitação.