Le Portugal a passé trois ans à mettre en œuvre la refonte la plus importante de ses règles en matière de résidence par investissement de ces dix dernières années. Depuis l’entrée en vigueur des modifications de 2023, l’acquisition directe d’un bien immobilier ne permet plus à un demandeur d’obtenir l’« Autorização de Residência para Atividade de Investimento ». Pour une grande partie de la presse étrangère, cela a été perçu comme une porte qui se refermait.

Ce n’était pas le cas. Il s’agissait d’un filtre.

La demande qui a disparu est celle des particuliers — des acheteurs individuels acquérant des appartements principalement pour obtenir un titre de séjour. La demande qui subsiste, et qui progresse discrètement, provient d’un tout autre groupe : les fonds souverains, les grands family offices et les mandats de capital-investissement émanant du Conseil de coopération du Golfe. Ces capitaux n’ont jamais recherché un passeport. Ils recherchent une gouvernance, un rendement et un opérateur crédible sur le terrain.

La thèse que les capitaux du Golfe soutiennent en réalité

Si l’on fait abstraction du discours sur les visas, l’argumentaire d’investissement du Portugal reste inchangé, et pourrait même être considéré comme plus clair qu’auparavant. L’adhésion à l’UE apporte une sécurité juridique et monétaire. Les sous-marchés côtiers et riverains de premier choix dans le Grand Lisbonne et sur le littoral atlantique sont soumis à des contraintes d’offre liées au classement au patrimoine et à la protection de l’aménagement du littoral — des contraintes qui sont structurelles, et non cycliques. Le tourisme de luxe et expérientiel continue de représenter une part disproportionnée des dépenses des visiteurs, tandis que l’offre de chambres cinq étoiles dans les principales destinations de loisirs du pays reste en deçà de la courbe de la demande.

Ce sont là les fondamentaux sur lesquels se basent les souscripteurs institutionnels pour fixer leurs prix. Aucun d’entre eux ne dépendait du « Golden Visa », et aucun n’a été affecté par sa réforme.

« Les capitaux institutionnels du Golfe n’ont pas besoin d’un passeport. Ils ont besoin de

une gouvernance, des rendements et un opérateur crédible sur le terrain. » — Eni Eniola, directrice générale, Maihomm Management LDA

Une plateforme, pas un projet

Parmi les groupes qui se positionnent pour capter ces capitaux figure Maihomm Management LDA, une société d’investissement immobilier, de promotion et d’hôtellerie dont le siège est à Lisbonne. Le groupe vise des investissements supérieurs à 100 millions d’euros par an au Portugal et sur certains marchés européens, couvrant la promotion résidentielle de luxe, l’investissement hôtelier, la régénération urbaine et le financement immobilier structuré.

Ce qui distingue cette plateforme, c’est son architecture. Les projets sont menés par le biais de structures ad hoc (SPV), les fonds propres et la dette senior étant structurés de manière indépendante au niveau de chaque projet. L’objectif est d’assurer une


et d’assurer la compatibilité avec les attentes en matière de diligence raisonnable, de reporting et de gouvernance des co-investisseurs internationaux avertis — notamment des entités souveraines et quasi-souveraines du golfe Persique.

Plusieurs opérations en cours de négociation en sont à un stade avancé et ne sont pas divulguées avant la conclusion des contrats.

Pourquoi cela est-il important pour le marché ?

La reconfiguration en cours ne concerne pas uniquement le Portugal. Alors que les principaux marchés d’Europe occidentale — Londres, Paris, Amsterdam — sont confrontés à des prix élevés, à des rendements comprimés et à des environnements de planification de plus en plus hostiles, l’attention des investisseurs institutionnels s’est tournée vers le sud. Les investisseurs du CCG, en particulier, se sont détournés de l’exposition passive via des véhicules cotés et des fonds paneuropéens pour se tourner vers des positions directes dans des plateformes opérationnelles dotées d’une véritable capacité d’exécution locale.

Le Programme national de logement du Portugal, quant à lui, oriente l’attention du secteur public vers une offre abordable sur les marchés secondaires — ce qui laisse le segment haut de gamme et institutionnel confronté à une concurrence réglementaire moindre que celle qu’il subit dans la plupart des juridictions européennes comparables.

« Nous ne construisons pas des projets. Nous construisons une plateforme — une plateforme à laquelle les capitaux institutionnels peuvent accéder en toute confiance quant à la gouvernance, aux rendements et à l’exécution. » — Eni Eniola

C’est l’exécution, et non l’intention, qui déterminera si Maihomm deviendra l’un des vecteurs phares de ce cycle. Mais la logique stratégique qui sous-tend cette démarche est difficile à contester : l’ère des visas est révolue, les fondamentaux sont intacts, et les acheteurs qui restent sont ceux qui ont toujours été sérieux.

Maihomm Management LDA est une société d’investissement et de promotion immobilière enregistrée au Portugal. Cet article est un contenu fourni par un tiers et ne contient aucun conseil d’investissement, aucune offre ni aucune sollicitation.