Il Portogallo ha impiegato tre anni per adeguarsi alla più significativa revisione delle norme in materia di residenza per investimento degli ultimi dieci anni. Da quando sono entrate in vigore le modifiche del 2023, l’acquisto diretto di immobili non dà più diritto al richiedente all’Autorização de Residência para Atividade de Investimento. Per gran parte della stampa estera, questa novità è stata interpretata come una porta che si chiudeva.

Ma non era così. Si trattava di un filtro.

La domanda che è venuta meno è quella al dettaglio: acquirenti individuali che compravano appartamenti principalmente per assicurarsi un permesso di soggiorno. La domanda che rimane, e che sta crescendo silenziosamente, proviene da una cerchia completamente diversa: fondi sovrani, grandi family office e mandati di private equity provenienti dal Consiglio di Cooperazione del Golfo. Quel capitale non ha mai voluto un passaporto. Vuole governance, rendimento e un operatore credibile sul posto.

La tesi che il capitale del Golfo sta effettivamente sostenendo

Se si mette da parte la questione dei visti, il caso di investimento del Portogallo rimane invariato, e probabilmente è più chiaro di quanto non fosse in precedenza. L’appartenenza all’UE garantisce certezza giuridica e valutaria. I sottomercati di pregio costieri e lungo i fiumi nella Grande Lisbona e lungo la costa atlantica sono limitati dall’offerta a causa delle designazioni di patrimonio storico e delle misure di tutela urbanistica costiera — vincoli che sono strutturali, non ciclici. Il turismo di lusso e esperienziale continua a rappresentare una quota sproporzionata della spesa dei visitatori, mentre l’offerta di camere a cinque stelle nelle principali destinazioni turistiche del Paese resta indietro rispetto alla curva della domanda.

Questi sono i fondamentali su cui si basano i sottoscrittori istituzionali. Nessuno di essi dipendeva dal Golden Visa, e nessuno di essi è stato penalizzato dalla sua riforma.

«Il capitale istituzionale proveniente dal Golfo non ha bisogno di un passaporto. Ha bisogno di

governance, rendimenti e un operatore credibile sul campo.» — Eni Eniola, Amministratore Delegato, Maihomm Management LDA

Una piattaforma, non un progetto

Tra i gruppi che si stanno posizionando per assorbire quel capitale c’è Maihomm Management LDA, una società di investimenti immobiliari, sviluppo e ospitalità con sede a Lisbona. Il gruppo punta a un impiego di oltre 100 milioni di euro all’anno in tutto il Portogallo e in mercati europei selezionati, che spazia dallo sviluppo residenziale di lusso, agli investimenti nel settore alberghiero, alla rigenerazione urbana e alla finanza immobiliare strutturata.

Ciò che contraddistingue la piattaforma è la sua struttura architettonica. I progetti vengono portati avanti tramite società veicolo (SPV), con il capitale proprio e il debito senior strutturati in modo indipendente a livello di progetto. L’intento è quello di garantire una chiara


e garantire la compatibilità con le aspettative in materia di due diligence, rendicontazione e governance dei co-investitori internazionali più sofisticati — compresi i veicoli sovrani e quasi-sovrani del Golfo Arabico.

Diverse operazioni in fase di sviluppo sono ancora in fase avanzata di negoziazione e non vengono rese note prima della conclusione contrattuale.

Perché questo è importante per il mercato

La riconfigurazione in corso non riguarda solo il Portogallo. Mentre i principali mercati dell’Europa occidentale — Londra, Parigi, Amsterdam — devono fare i conti con prezzi elevati, rendimenti ridotti e contesti di pianificazione sempre più ostili, l’attenzione degli investitori istituzionali si è spostata verso sud. Gli investitori del CCG, in particolare, si sono allontanati dall’esposizione passiva tramite veicoli quotati e fondi paneuropei per orientarsi verso posizioni dirette in piattaforme operative con una reale capacità di esecuzione a livello locale.

Il Programma Nazionale per l’Edilizia Abitativa del Portogallo, nel frattempo, sta orientando l’attenzione del settore pubblico verso l’offerta a prezzi accessibili nei mercati secondari — lasciando il segmento premium e di livello istituzionale con una concorrenza normativa minore rispetto a quella che deve affrontare nella maggior parte delle giurisdizioni europee comparabili.

«Non stiamo realizzando progetti. Stiamo costruendo una piattaforma — una piattaforma a cui il capitale istituzionale possa accedere con fiducia nella governance, nei rendimenti e nell’esecuzione.» — Eni Eniola

Se Maihomm diventerà uno dei veicoli determinanti di questo ciclo dipenderà dall’esecuzione, non dalle intenzioni. Ma è difficile contestare la lettura strategica che sta alla base: l’era dei visti è finita, i fondamentali sono intatti e gli acquirenti rimasti sono quelli che sono sempre stati seri.

Maihomm Management LDA è una società di investimento e sviluppo immobiliare registrata in Portogallo. Il presente articolo è un contenuto fornito da terzi e non contiene consigli di investimento, offerte o sollecitazioni.