Por qué los lugares bonitos funcionan mejor

La relación que a menudo se pasa por alto entre el diseño, el comportamiento humano y el valor inmobiliario a largo plazo.

El sector inmobiliario se basa en cifras: precio por metro cuadrado, rentabilidad, ocupación, coste de construcción, crecimiento de los alquileres, oferta y demanda. Todos ellos son esenciales. Sin embargo, hay otro factor que resulta mucho más difícil de plasmar en una hoja de cálculo.

Cómo nos hace sentir un lugar.

Al pasear por un barrio bonito, entrar en un hotel diseñado con esmero, sentarnos en una plaza pública con un bonito paisaje o pasar un rato en un edificio lleno de luz natural, nuestra reacción es casi instintiva. Queremos quedarnos. Queremos volver. A veces, estamos dispuestos a pagar más por estar allí.

Esto plantea una pregunta interesante para inversores y promotores: ¿puede la belleza influir realmente en el rendimiento inmobiliario?

Ya le ponemos un precio a

los lugares

bonitos

. La belleza es subjetiva. Pero muchas de las características que contribuyen a nuestra percepción de un lugar bonito no lo son.

Arquitectura. Espacios verdes. Luz natural. Vistas. Accesibilidad para peatones. Materiales. Paisaje. Proporciones. Espacio público. Una conexión con la cultura local.

Un estudio publicado en *Ecological Economics*, que analizó más de 35 000 transacciones inmobiliarias residenciales en Ámsterdam, reveló que las viviendas situadas a menos de 250 metros de espacios verdes atractivos se asociaban con un sobreprecio estimado de entre el 7,1 % y el 9,3 %. Este efecto disminuía a medida que aumentaba la distancia.

Una investigación de la Universidad de Cambridge ofrece otro ejemplo interesante. Al analizar la forma arquitectónica y las transacciones inmobiliarias en Róterdam, el estudio constató una prima de precio de aproximadamente el 3,5 % para las casas adosadas situadas en conjuntos con una gran coherencia arquitectónica, en comparación con aquellas situadas en entornos más heterogéneos.

Ninguno de los dos estudios afirma que añadir un paisajismo atractivo o diseñar una fachada bonita aumente automáticamente el valor de un inmueble en un porcentaje predeterminado. Pero sí demuestran algo importante: las características asociadas a la calidad y el atractivo de nuestro entorno pueden traducirse en un aumento del valor de los inmuebles.

De la estética a

la economía. La relación resulta más fácil de comprender cuando dejamos de pensar en la belleza como mera decoración.

Los buenos lugares influyen en el comportamiento.

Un lugar que la gente disfruta puede animarla a quedarse más tiempo. Un barrio que la gente valora puede generar una mayor demanda residencial. Un hotel memorable puede animar a los huéspedes a volver. Un espacio público acogedor puede generar actividad y afluencia de público. Y esos comportamientos tienen consecuencias económicas.

La Encuesta Global sobre la Experiencia del Consumidor 2025 de JLL, basada en 12 000 personas de 19 mercados y 64 ciudades, reveló que el 69 % de los consumidores estaba dispuesto a pagar un sobreprecio por experiencias de alta calidad. Quizá lo más revelador sea que el 74 % afirmó que las ciudades deben ofrecer nuevas experiencias para seguir siendo relevantes.

Esto supone un cambio importante para el sector inmobiliario.

La gente espera cada vez más que los edificios y los destinos hagan algo más que cumplir una función. Esperan que mejoren el tiempo que pasan allí. La experiencia de un lugar se está convirtiendo en parte de su propuesta de valor.

Bonito no significa

caro

.

Un inmueble bonito no es necesariamente un inmueble extravagante. La belleza no requiere un uso excesivo de mármol, acabados caros ni una arquitectura espectacular.

Algunos de los lugares más exitosos son notablemente sencillos.

Funcionan porque las proporciones son las adecuadas. Porque hay luz natural. Porque el paisajismo se ha tenido en cuenta desde el principio, en lugar de añadirse al final. Porque los materiales envejecen bien. Porque los edificios se adaptan a su entorno. Y, lo más importante, transmiten autenticidad.

Esto es importante porque un diseño que existe principalmente para impresionar puede quedar anticuado con notable rapidez. Los lugares con una identidad genuina tienden a envejecer de forma diferente.

El edificio ya no es el

producto

en su totalidad.

Esto es especialmente relevante ahora que el sector inmobiliario, la hostelería y el estilo de vida convergen cada vez más.

Pensemos en un destino de uso mixto que incorpore viviendas, hostelería, restaurantes, bienestar, espacios de trabajo y zonas públicas ajardinadas. Por separado, cada componente tiene una función. Juntos, crean una experiencia.

El hotel aporta el servicio. Los restaurantes generan actividad. El paisajismo crea espacios en los que la gente quiere pasar el tiempo. El bienestar favorece la calidad de vida. Las zonas comunes crean oportunidades para la interacción.

Por lo tanto, el valor del destino pasa a ser mayor que la suma de sus edificios.

El estudio de JLL sugiere que los desarrollos de uso mixto compiten ahora por la experiencia, además de por la ubicación y las características técnicas.

Para los inversores, esto cambia el enfoque: ya no evaluamos únicamente lo que se está construyendo. También debemos comprender qué tipo de vida se desarrollará allí una vez construido.

Portugal comprende el poder del

lugar. Portugal ofrece un ejemplo interesante. Su atractivo no puede explicarse mediante un único indicador económico. Las calles y la luz de Lisboa. La relación de Oporto con el Duero. El paisaje del Alentejo. El litoral del Algarve. El carácter de las pequeñas ciudades y pueblos.

La arquitectura, el clima, la gastronomía, la cultura, el paisaje y la escala humana se combinan para crear algo más difícil de cuantificar: el sentido de pertenencia a un lugar.

La belleza también puede ser una forma de

resiliencia

.

Quizá la relación más interesante entre el diseño y el rendimiento no sea la prima que un activo bello pueda alcanzar hoy en día. Es si la gente seguirá queriendo estar allí mañana.

JLL describe cada vez más la experiencia como un motor de valor en el sector inmobiliario, al tiempo que advierte de la aparición de la «obsolescencia de la experiencia»: el riesgo de que los activos que ya no satisfacen las expectativas de las personas pierdan competitividad.

Los edificios siempre se han enfrentado a la obsolescencia física. Ahora también pueden enfrentarse a la obsolescencia experiencial. Un edificio técnicamente funcional puede seguir perdiendo relevancia si la gente prefiere sistemáticamente otro lugar.

Por el contrario, una arquitectura con carácter, espacios adaptables, un paisajismo bien pensado, una gestión sólida y una conexión genuina con su entorno puede crear algo difícil de reproducir de la noche a la mañana por parte de la competencia:

el apego emocional.

Entonces, ¿los lugares bonitos tienen un mejor rendimiento?

La belleza por sí sola no es una estrategia de inversión.

La ubicación importa. El precio de entrada importa. La accesibilidad importa. La gestión operativa importa. La oferta y la demanda importan. La gestión, la calidad de la construcción y el momento adecuado en el mercado, todo ello importa.

Pero descartar la belleza por ser difícil de cuantificar es pasar por alto algo fundamental del sector inmobiliario. En última instancia, los edificios existen para las personas. Y las personas toman decisiones basadas no solo en la utilidad, sino también en la experiencia.

Elegimos los barrios en los que queremos vivir. Los hoteles a los que queremos volver. Los restaurantes en los que nos quedamos a tomar otra copa. Las oficinas en las que disfrutamos pasando el tiempo. Las calles por las que elegimos pasear. Cuando esas preferencias individuales se suman, se convierten en demanda.

Y la demanda se convierte en economía. Una de las preguntas más importantes a la hora de evaluar un nuevo proyecto inmobiliario no es solo:

«¿Qué rendimiento generará este activo?»,

sino también:

¿Seguirá la gente queriendo estar aquí dentro de diez o veinte años?

Porque los lugares que crean valor duradero suelen ser, ante todo, aquellos que la gente valora.

Fuentes y lecturas recomendadas: JLL, Encuesta Global sobre la Experiencia del Consumidor 2025 / La experiencia importa 2025; Daams, Sijtsma y Veneri, Ecological Economics (2019), «Valoración mixta monetaria y no monetaria de los espacios verdes urbanos atractivos»; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), «La belleza en los ojos del propietario: zonificación estética y valor de los inmuebles residenciales».