Waarom mooie plekken beter presteren

Het vaak over het hoofd geziene verband tussen ontwerp, menselijk gedrag en de waarde van vastgoed op de lange termijn.

Vastgoed is een sector die draait om cijfers: prijs per vierkante meter. Rendement. Bezettingsgraad. Bouwkosten. Huurstijging. Aanbod. Vraag. Het zijn allemaal essentiële factoren. Toch is er nog een andere factor die veel moeilijker in een spreadsheet te vatten is.

Hoe een plek ons doet voelen.

Wandel door een prachtige wijk, stap een zorgvuldig ontworpen hotel binnen, ga op een mooi aangelegd openbaar plein zitten of breng tijd door in een gebouw vol natuurlijk licht, en onze reactie is bijna instinctief. We willen blijven. We willen terugkomen. Soms zijn we bereid meer te betalen om daar te zijn.

Dat roept een interessante vraag op voor investeerders en projectontwikkelaars: kan schoonheid daadwerkelijk invloed hebben op de prestaties van vastgoed?

We kennen al een prijs toe aan mooie

plekken. Schoonheid is subjectief. Maar veel van de kenmerken die bijdragen aan onze beleving van een mooie plek zijn dat niet.

Architectuur. Groene ruimte. Natuurlijk licht. Uitzicht. Beloopbaarheid. Materialen. Landschap. Verhoudingen. Openbare ruimte. Een verbinding met de lokale cultuur.

Een studie gepubliceerd in Ecological Economics, waarin meer dan 35.000 woningtransacties in Amsterdam werden geanalyseerd, toonde aan dat woningen binnen 250 meter van aantrekkelijke groene ruimtes gepaard gingen met een geschatte prijspremie van tussen de 7,1% en 9,3%. Dit effect nam af naarmate de afstand toenam.

Onderzoek van de Universiteit van Cambridge biedt nog een interessant voorbeeld. Bij de analyse van architectonische vormgeving en woningtransacties in Rotterdam bleek uit het onderzoek dat rijtjeshuizen in architectonisch zeer samenhangende ensembles een prijsopslag van ongeveer 3,5% hadden ten opzichte van rijtjeshuizen in een meer heterogene omgeving.

Geen van beide onderzoeken stelt dat het aanbrengen van aantrekkelijke landschapsarchitectuur of het ontwerpen van een mooie gevel automatisch de waarde van een onroerend goed met een vooraf bepaald percentage verhoogt. Maar ze tonen wel iets belangrijks aan: kenmerken die verband houden met de kwaliteit en aantrekkelijkheid van onze omgeving kunnen worden omgezet in vastgoedwaarden.

Van esthetiek naar

economie De relatie wordt begrijpelijker wanneer we schoonheid niet langer als decoratie beschouwen.

Goede plekken beïnvloeden het gedrag.

Een plek waar mensen zich prettig voelen, kan hen aanmoedigen om langer te blijven. Een wijk die mensen waarderen, kan zorgen voor een grotere vraag naar woningen. Een gedenkwaardig hotel kan gasten ertoe aanzetten terug te keren. Een uitnodigende openbare ruimte kan activiteit en bezoekersaantallen genereren. En dat gedrag heeft economische gevolgen.

Uit de ‘2025 Global Consumer Experience Survey’ van JLL, gebaseerd op 12.000 respondenten in 19 markten en 64 steden, bleek dat 69% van de consumenten bereid was een meerprijs te betalen voor hoogwaardige ervaringen. Misschien nog veelzeggender is dat 74% aangaf dat steden nieuwe ervaringen moeten bieden om relevant te blijven.

Dit betekent een belangrijke verschuiving voor de vastgoedsector.

Mensen verwachten steeds vaker dat gebouwen en bestemmingen meer doen dan alleen een functie vervullen. Ze verwachten dat deze de tijd die ze daar doorbrengen verrijken. De beleving van een plek wordt steeds meer onderdeel van de waardepropositie.

Mooi betekent niet

duur

.

Mooi vastgoed is niet per se extravagant vastgoed. Schoonheid vereist geen overdaad aan marmer, dure afwerkingen of spectaculaire architectuur.

Sommige van de meest succesvolle plekken zijn opmerkelijk eenvoudig.

Ze werken omdat de verhoudingen kloppen. Omdat er natuurlijk licht is. Omdat er vanaf het begin rekening is gehouden met de landschapsinrichting in plaats van deze er op het laatst aan toe te voegen. Omdat materialen mooi verouderen. Omdat gebouwen aansluiten bij hun omgeving. Het belangrijkste is dat ze authentiek aanvoelen.

Dit is belangrijk omdat een ontwerp dat voornamelijk bedoeld is om indruk te maken, opvallend snel gedateerd kan raken. Plekken met een authentieke identiteit verouderen doorgaans anders.

Het gebouw is niet langer het enige

product. Dit is met name relevant nu vastgoed, horeca en lifestyle steeds meer samenkomen.

Denk bijvoorbeeld aan een multifunctionele bestemming die woningen, horeca, restaurants, wellness, werkruimtes en aangelegde openbare ruimtes omvat. Afzonderlijk heeft elk onderdeel een functie. Samen creëren ze een ervaring.

Het hotel zorgt voor service. Restaurants zorgen voor levendigheid. Landschapsarchitectuur creëert ruimtes waar mensen graag tijd doorbrengen. Wellness draagt bij aan de levenskwaliteit. Openbare ruimtes bieden mogelijkheden voor interactie.

De waarde van de bestemming wordt daardoor meer dan de som van de gebouwen.

Uit onderzoek van JLL blijkt dat gemengde projecten tegenwoordig niet alleen concurreren op basis van locatie en specificaties, maar ook op basis van ervaring.

Voor investeerders verandert dat de discussie: we beoordelen niet langer alleen wat er wordt gebouwd. We moeten ook begrijpen wat voor soort leven er zal plaatsvinden zodra het gebouwd is.

Portugal begrijpt de kracht van

de plek Portugal is een interessant voorbeeld. De aantrekkingskracht van het land kan niet worden verklaard door één enkele economische indicator. De straten en het licht van Lissabon. De band van Porto met de Douro. Het landschap van de Alentejo. De kustlijn van de Algarve. Het karakter van kleinere steden en dorpen.

Architectuur, klimaat, eten, cultuur, landschap en menselijke schaal komen samen om iets te creëren dat moeilijker te kwantificeren is: een gevoel van plaats.

Schoonheid kan ook een vorm van

veerkracht

zijn

.

Misschien is de meest interessante relatie tussen ontwerp en prestaties niet de meerwaarde die een mooi object vandaag de dag kan opleveren. Het gaat erom of mensen er morgen nog steeds willen zijn.

JLL beschrijft ervaring steeds vaker als een waardebepalende factor in vastgoed, terwijl het waarschuwt voor het ontstaan van „ervaringsveroudering“: het risico dat objecten die niet langer aan de verwachtingen van mensen voldoen, minder concurrerend worden.

Gebouwen hebben altijd te maken gehad met fysieke veroudering. Ze kunnen nu ook te maken krijgen met ervaringsveroudering. Een technisch functioneel gebouw kan toch aan relevantie inboeten als mensen consequent de voorkeur geven aan een andere plek.

Omgekeerd kan architectuur met karakter, aanpasbare ruimtes, doordachte landschapsinrichting, een sterke bedrijfsvoering en een authentieke verbinding met de omgeving iets creëren wat een concurrent niet zomaar van de ene op de andere dag kan evenaren:

emotionele binding.

Presteren mooie plekken dus beter?

Schoonheid op zich is geen investeringsstrategie.

Locatie is belangrijk. De instapprijs is van belang. Bereikbaarheid is van belang. De bedrijfsvoering is van belang. Vraag en aanbod zijn van belang. Beheer, bouwkwaliteit en markttiming zijn allemaal van belang.

Maar als we schoonheid terzijde schuiven omdat deze moeilijk te kwantificeren is, missen we iets fundamenteels aan vastgoed. Uiteindelijk zijn gebouwen er voor mensen. En mensen nemen beslissingen niet alleen op basis van nut, maar ook op basis van ervaring.

We kiezen de buurten waar we willen wonen. De hotels waar we graag terugkomen. De restaurants waar we nog een drankje blijven drinken. De kantoren waar we graag tijd doorbrengen. De straten waar we graag doorheen lopen. Wanneer al die individuele voorkeuren bij elkaar worden opgeteld, vormen ze de vraag.

En vraag leidt tot economische activiteit. Een van de belangrijkste vragen bij het beoordelen van een nieuw vastgoedproject is niet alleen:

Wat zal dit vastgoed opleveren?

Maar ook:

Zullen mensen hier over tien of twintig jaar nog steeds willen zijn?

Want de plekken die blijvende waarde creëren, zijn vaak de plekken die mensen in de eerste plaats waarderen.

Bronnen & verdere literatuur: JLL, Global Consumer Experience Survey 2025 / Experience Matters 2025; Daams, Sijtsma & Veneri, Ecological Economics (2019), “Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space”; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), „Schoonheid in de ogen van de huiseigenaar: esthetische bestemmingsplannen en de waarde van woningen“.