Perché i luoghi più belli ottengono risultati migliori

Il rapporto spesso trascurato tra design, comportamento umano e valore immobiliare a lungo termine.

Il settore immobiliare è un settore basato sui numeri: prezzo al metro quadrato. Rendimento. Tasso di occupazione. Costo di costruzione. Crescita degli affitti. Offerta. Domanda. Tutti elementi essenziali. Eppure esiste un altro fattore che è molto più difficile da quantificare in un foglio di calcolo.

Come ci fa sentire un luogo.

Passeggiando in un bel quartiere, entrando in un hotel progettato con cura, sedendoci in una piazza pubblica ben curata o trascorrendo del tempo in un edificio inondato di luce naturale, la nostra reazione è quasi istintiva. Vogliamo restare. Vogliamo tornarci. A volte, siamo disposti a pagare di più per stare lì.

Questo solleva una domanda interessante per investitori e sviluppatori: la bellezza può davvero influenzare il rendimento immobiliare?

Abbiamo già attribuito un prezzo ai

luoghi

belli

. La bellezza è soggettiva. Ma molte delle caratteristiche che contribuiscono alla nostra percezione di un luogo bello non lo sono.

Architettura. Spazi verdi. Luce naturale. Panorami. Accessibilità pedonale. Materiali. Paesaggio. Proporzioni. Spazi pubblici. Un legame con la cultura locale.

Uno studio pubblicato su *Ecological Economics*, che ha analizzato oltre 35.000 transazioni immobiliari residenziali ad Amsterdam, ha rilevato che le abitazioni situate entro 250 metri da spazi verdi attraenti presentavano un sovrapprezzo stimato compreso tra il 7,1% e il 9,3%. L’effetto diminuiva all’aumentare della distanza.

Una ricerca dell’Università di Cambridge fornisce un altro esempio interessante. Analizzando la forma architettonica e le transazioni immobiliari a Rotterdam, lo studio ha rilevato un aumento di prezzo di circa il 3,5% per le case a schiera situate all’interno di complessi altamente coerenti dal punto di vista architettonico rispetto a quelle affacciate su contesti più eterogenei.

Nessuno dei due studi afferma che l’aggiunta di un paesaggio attraente o la progettazione di una bella facciata aumenti automaticamente il valore di un bene di una percentuale prestabilita. Tuttavia, dimostrano qualcosa di importante: le caratteristiche associate alla qualità e all’attrattiva dell’ambiente circostante possono tradursi in un aumento del valore degli immobili.

Dall’estetica

all’economia Il rapporto diventa più facile da comprendere quando smettiamo di considerare la bellezza come semplice decorazione.

I luoghi piacevoli influenzano il comportamento.

Un luogo che piace alle persone può incoraggiarle a rimanere più a lungo. Un quartiere apprezzato dalla gente può creare una maggiore domanda residenziale. Un hotel memorabile può invogliare gli ospiti a tornare. Uno spazio pubblico accogliente può generare attività e afflusso di persone. E questi comportamenti hanno conseguenze economiche.

Il “Global Consumer Experience Survey 2025” di JLL, basato su 12.000 intervistati in 19 mercati e 64 città, ha rilevato che il 69% dei consumatori era disposto a pagare un sovrapprezzo per esperienze di alta qualità. Forse ancora più significativo è il fatto che il 74% abbia affermato che le città devono offrire nuove esperienze per rimanere rilevanti.

Ciò rappresenta un importante cambiamento per il settore immobiliare.

Le persone si aspettano sempre più che gli edifici e le destinazioni non si limitino a svolgere una semplice funzione. Si aspettano che valorizzino il tempo che vi trascorrono. L’esperienza di un luogo sta diventando parte integrante della sua proposta di valore.

Bello non significa

costoso

.

Un immobile bello non è necessariamente un immobile stravagante. La bellezza non richiede marmo in eccesso, finiture costose o un’architettura spettacolare.

Alcuni dei luoghi di maggior successo sono straordinariamente semplici.

Funzionano perché le proporzioni risultano armoniose. Perché c’è luce naturale. Perché il paesaggio è stato pensato fin dall’inizio anziché aggiunto alla fine. Perché i materiali invecchiano bene. Perché gli edifici si integrano con l’ambiente circostante. E, cosa più importante, trasmettono un senso di autenticità.

Questo è importante perché un design che esiste principalmente per impressionare può diventare obsoleto in modo sorprendentemente rapido. I luoghi con un’identità genuina tendono a invecchiare in modo diverso.

L’edificio non è più l’intero

prodotto. Ciò è particolarmente rilevante poiché il settore immobiliare, quello dell’ospitalità e dello stile di vita convergono sempre più.

Si pensi a una destinazione ad uso misto che integra residenze, strutture ricettive, ristoranti, centri benessere, spazi di lavoro e aree pubbliche paesaggistiche. Presi singolarmente, ogni elemento ha una funzione. Insieme, creano un’esperienza.

L’hotel offre un servizio. I ristoranti generano vivacità. Il paesaggio crea spazi in cui le persone desiderano trascorrere del tempo. Il benessere favorisce la qualità della vita. Gli spazi pubblici creano opportunità di interazione.

Il valore della destinazione diventa quindi superiore alla somma dei suoi edifici.

La ricerca di JLL suggerisce che gli sviluppi a uso misto ora competono in termini di esperienza, oltre che di posizione e caratteristiche tecniche.

Per gli investitori, questo cambia la prospettiva: non valutiamo più solo ciò che viene costruito. Dobbiamo anche capire che tipo di vita si svolgerà in quel luogo una volta completato.

Il Portogallo comprende il potere del

luogo. Il Portogallo offre un esempio interessante. Il suo fascino non può essere spiegato da un unico indicatore economico. Le strade e la luce di Lisbona. Il rapporto di Porto con il Douro. Il paesaggio dell’Alentejo. Il litorale dell’Algarve. Il carattere delle piccole città e dei villaggi.

Architettura, clima, gastronomia, cultura, paesaggio e dimensione umana si combinano per creare qualcosa di più difficile da quantificare: il senso del luogo.

La bellezza può anche essere una forma di

resilienza. Forse il rapporto più interessante tra design e rendimento non è il sovrapprezzo che un bene di pregio potrebbe richiedere oggi. È piuttosto il fatto che le persone vorranno ancora trovarsi lì domani.

JLL descrive sempre più spesso l’esperienza come un fattore di valore nel settore immobiliare, mettendo al contempo in guardia dall’emergere dell’«obsolescenza esperienziale»: il rischio che gli immobili che non soddisfano più le aspettative delle persone diventino meno competitivi.

Gli edifici hanno sempre dovuto affrontare l’obsolescenza fisica. Ora possono affrontare anche l’obsolescenza esperienziale. Un edificio tecnicamente funzionale può comunque perdere rilevanza se le persone preferiscono costantemente un altro luogo.

Al contrario, un’architettura di carattere, con spazi adattabili, una progettazione paesaggistica curata, una gestione efficiente e un legame autentico con l’ambiente circostante può creare qualcosa che un concorrente difficilmente riuscirà a riprodurre dall’oggi al domani:

l’attaccamento emotivo.

Quindi, i luoghi belli ottengono risultati migliori?

La bellezza da sola non è una strategia di investimento.

La posizione conta. Il prezzo di ingresso conta. L’accessibilità conta. La gestione operativa conta. La domanda e l’offerta contano. La gestione, la qualità costruttiva e il tempismo di mercato contano tutti.

Ma liquidare la bellezza solo perché è difficile da quantificare significa trascurare un aspetto fondamentale del settore immobiliare. In definitiva, gli edifici esistono per le persone. E le persone prendono decisioni basandosi non solo sull’utilità, ma anche sull’esperienza.

Scegliamo i quartieri in cui vogliamo vivere. Gli hotel in cui desideriamo tornare. I ristoranti dove ci fermiamo per un altro drink. Gli uffici dove ci piace trascorrere del tempo. Le strade che scegliamo di percorrere. Quando queste preferenze individuali si sommano, diventano domanda.

E la domanda diventa economia. Una delle domande più importanti quando si valuta un nuovo progetto immobiliare non è solo:

«Qual è il rendimento di questo bene?»,

Ma anche:

Le persone vorranno ancora stare qui tra dieci o venti anni?

Perché i luoghi che creano valore duraturo sono spesso proprio quelli che le persone apprezzano di più.

Fonti e approfondimenti: JLL, Global Consumer Experience Survey 2025 / Experience Matters 2025; Daams, Sijtsma & Veneri, Ecological Economics (2019), “Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space”; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), “La bellezza agli occhi del proprietario di casa: zonizzazione estetica e valore degli immobili residenziali”.