Il suffisait autrefois d’observer l’évolution des prix, des taux d’intérêt, du crédit ou du nombre de transactions pour comprendre l’orientation du marché. Aujourd’hui, cette réalité a changé. À mon avis, l’avenir de l’immobilier portugais ne se décide plus au sein même du secteur. Il se décide de plus en plus en dehors de celui-ci.

Cela peut sembler une affirmation provocatrice, mais il suffit d’observer ce qui se passe au Portugal. Lorsqu’une entreprise internationale choisit notre pays pour y implanter un centre technologique, une unité industrielle ou un centre de données, elle ne se contente pas de créer des emplois. Elle génère également une demande en matière de logements, de bureaux, de logistique, de commerce, d’écoles et de services. L’impact se fait d’abord sentir sur l’économie, mais il se répercute rapidement sur le marché immobilier.

Il en va de même pour les investissements dans l’énergie, l’intelligence artificielle, la technologie, la défense ou l’économie bleue. Ce sont des projets qui attirent des talents qualifiés, créent de nouveaux écosystèmes d’entreprises et transforment les territoires. Là où il y a une activité économique durable, il y a inévitablement une pression sur le marché immobilier. C’est pourquoi je considère qu’il est de plus en plus réducteur d’analyser le secteur uniquement à travers le prix des logements.

La véritable valeur d’un bien immobilier commence bien avant la construction du bâtiment. Elle commence lorsqu’il existe une université capable de former des talents, des entreprises qui créent des emplois qualifiés, une bonne accessibilité, de l’énergie disponible, des écoles, des hôpitaux, la sécurité et la qualité de vie. En bref, elle commence lorsqu’il existe un territoire prêt à se développer.

C’est précisément cette réflexion qui est ressortie lors d’une récente conversation aux « Serenatas da Mediação », en Algarve. Parmi les experts du secteur, la conclusion était pratiquement unanime : nous continuons à parler de logement alors que nous devrions parler de villes. J’ajouterais une idée encore plus globale. Nous devrions parler de régions.

Les entreprises ne choisissent plus seulement des terrains. Elles choisissent des écosystèmes. Elles choisissent la capacité à attirer des personnes, l’innovation et les investissements. Et c’est précisément là que le secteur public joue un rôle décisif. Il ne suffit pas d’accélérer l’octroi des permis ou d’approuver de nouveaux projets. Il est nécessaire d’aménager le territoire de manière intégrée, en articulant logement, mobilité, éducation, santé, énergie et développement économique. Sans cette vision commune, nous continuerons à résoudre des problèmes isolés sans construire de solutions durables.

Ces derniers mois, j’ai écrit sur les centres de données, l’énergie, l’intelligence artificielle, le nearshoring, l’économie bleue et les investissements étrangers. À première vue, ces thèmes semblent indépendants les uns des autres. En réalité, ils influencent tous directement l’avenir de l’immobilier, car ils modifient tous la façon dont les gens vivent, travaillent et choisissent les territoires où ils souhaitent investir.

Peut-être est-il temps de cesser de se demander simplement combien de logements il faut construire. La question la plus importante est de savoir quel pays nous préparons pour que ces logements aient un sens.

Car l’avenir de l’immobilier portugais ne sera pas défini uniquement par les promoteurs, les consultants ou les agents du secteur. Il dépendra de la capacité du Portugal à créer des régions compétitives, capables d’attirer les talents, les entreprises et les investissements.

Au final, l’immobilier ne se vendra plus uniquement au mètre carré.

Ce sera avant tout la qualité du territoire qui fera la différence.