Bastaba con observar la evolución de los precios, los tipos de interés, el crédito o el número de transacciones para comprender la tendencia del mercado. Hoy en día, esta realidad ha cambiado. En mi opinión, el futuro del sector inmobiliario portugués ya no se decide dentro del propio sector. Cada vez se decide más fuera de él.

Puede parecer una afirmación provocadora, pero basta con fijarse en lo que está ocurriendo en Portugal. Cuando una empresa internacional elige nuestro país para establecer un centro tecnológico, una nave industrial o un centro de datos, no solo está creando puestos de trabajo. También está generando demanda de viviendas, oficinas, logística, comercio, colegios y servicios. El impacto comienza en la economía, pero llega rápidamente al mercado inmobiliario.

Lo mismo ocurre con las inversiones en energía, inteligencia artificial, tecnología, defensa o la economía azul. Se trata de proyectos que atraen talento cualificado, crean nuevos ecosistemas empresariales y transforman los territorios. Donde hay actividad económica sostenible, inevitablemente se ejerce presión sobre el mercado inmobiliario. Por eso considero cada vez más reduccionista analizar el sector únicamente a través del precio de la vivienda.

El verdadero valor de un inmueble comienza mucho antes de que se construya el edificio. Comienza cuando hay una universidad capaz de formar talento, empresas que crean empleo cualificado, buena accesibilidad, energía disponible, colegios, hospitales, seguridad y calidad de vida. En definitiva, comienza cuando hay un territorio preparado para crecer.

Fue precisamente esta reflexión la que surgió durante una conversación reciente en las «Serenatas da Mediação», en el Algarve. Entre los expertos del sector, la conclusión fue prácticamente unánime: seguimos hablando de vivienda cuando deberíamos estar hablando de ciudades. Yo añadiría una idea aún más amplia. Deberíamos estar hablando de regiones.

Las empresas ya no eligen solo terrenos. Eligen ecosistemas. Eligen la capacidad de atraer personas, innovación e inversión. Y es precisamente aquí donde el sector público desempeña un papel decisivo. No basta con agilizar la concesión de licencias o aprobar nuevos proyectos. Es necesario planificar el territorio de forma integrada, articulando la vivienda, la movilidad, la educación, la salud, la energía y el desarrollo económico. Sin esta visión común, seguiremos resolviendo problemas aislados sin construir soluciones duraderas.

En los últimos meses, he estado escribiendo sobre centros de datos, energía, inteligencia artificial, nearshoring, economía azul e inversión extranjera. A primera vista, parecen temas independientes. En realidad, todos ellos influyen directamente en el futuro del sector inmobiliario, porque todos cambian la forma en que las personas viven, trabajan y eligen los territorios en los que quieren invertir.

Quizá haya llegado el momento de dejar de preguntarnos simplemente cuántas viviendas necesitamos construir. La pregunta más importante es saber para qué país nos estamos preparando, de modo que esas viviendas tengan sentido.

Porque el futuro del sector inmobiliario portugués no lo definirán únicamente los promotores, los consultores o los agentes del sector. Lo decidirá la capacidad de Portugal para crear regiones competitivas, capaces de atraer talento, empresas e inversión.

Al fin y al cabo, los inmuebles ya no se venderán solo por metro cuadrado.

Se venderá, sobre todo, la calidad del territorio.