Bastava olhar para a evolução dos preços, das taxas de juro, do crédito ou do número de transações para perceber a direção do mercado. Hoje, essa realidade mudou. Na minha opinião, o futuro do imobiliário português já não se decide dentro do setor. Decide-se cada vez mais fora dele.

Pode parecer uma afirmação provocadora, mas basta observar o que está a acontecer em Portugal. Quando uma empresa internacional escolhe o nosso país para instalar um centro tecnológico, uma unidade industrial ou um centro de dados, não está apenas a criar emprego. Está também a gerar procura por habitação, escritórios, logística, comércio, escolas e serviços. O impacto começa na economia, mas rapidamente chega ao mercado imobiliário.

O mesmo acontece com os investimentos em energia, inteligência artificial, tecnologia, defesa ou economia azul. São projetos que atraem talento qualificado, criam novos ecossistemas empresariais e transformam territórios. Onde existe atividade económica sustentável, existe inevitavelmente pressão sobre o mercado imobiliário. É por isso que considero cada vez mais redutor analisar o setor apenas através do preço das casas.

O verdadeiro valor de um imóvel começa muito antes da construção do edifício. Começa quando existe uma universidade capaz de formar talento, empresas que criam emprego qualificado, boas acessibilidades, energia disponível, escolas, hospitais, segurança e qualidade de vida. Em suma, começa quando existe um território preparado para crescer.

Foi precisamente esta reflexão que surgiu durante uma conversa recente nas Serenatas da Mediação, no Algarve. Entre especialistas do setor, a conclusão foi praticamente consensual: continuamos a discutir habitação quando deveríamos estar a discutir cidades. Eu acrescentaria uma ideia ainda mais abrangente. Deveríamos estar a discutir regiões.

As empresas já não escolhem apenas terrenos. Escolhem ecossistemas. Escolhem capacidade de atrair pessoas, inovação e investimento. E é precisamente aqui que o setor público tem um papel determinante. Não basta acelerar licenciamentos ou aprovar novos projetos. É necessário planear o território de forma integrada, articulando habitação, mobilidade, educação, saúde, energia e desenvolvimento económico. Sem essa visão comum, continuaremos a resolver problemas isolados sem construir soluções duradouras.

Nos últimos meses tenho escrito sobre centros de dados, energia, inteligência artificial, nearshoring, economia azul e investimento estrangeiro. À primeira vista parecem temas independentes. Na realidade, todos influenciam diretamente o futuro do imobiliário, porque todos alteram a forma como as pessoas vivem, trabalham e escolhem os territórios onde querem investir.

Talvez tenha chegado o momento de deixarmos de perguntar apenas quantas casas precisamos de construir. A questão mais importante é saber que país estamos a preparar para que essas casas façam sentido.

Porque o futuro do imobiliário português não será definido apenas pelos promotores, pelos consultores ou pelos agentes do setor. Será decidido pela capacidade de Portugal criar regiões competitivas, capazes de atrair talento, empresas e investimento.

No final, o imobiliário deixará de vender apenas metros quadrados.

Venderá, acima de tudo, qualidade de território.