Les jeunes résidant à l'étranger peuvent tout de même bénéficier d'exonérations fiscales lors de l'achat de leur premier logement au Portugal, même s'ils sont résidents fiscaux dans un autre pays de l'Union européenne, à condition de remplir les conditions légales requises.

Cette précision fait suite à la demande d’un ressortissant portugais vivant et travaillant à Madrid, qui a contacté SIC Verifica pour savoir s’il pouvait bénéficier de ces avantages bien qu’il soit enregistré comme résident fiscal en Espagne.

L’acheteur, âgé de moins de 35 ans et se rendant au Portugal presque tous les week-ends, souhaitait savoir si sa résidence fiscale à l’étranger l’excluait automatiquement des exonérations relatives à l’impôt sur les mutations immobilières (IMT) et au droit de timbre.

Selon la réponse du cabinet du ministre d’État chargé des Finances à SIC, le fait d’être résident fiscal à l’étranger au moment de l’achat n’empêche pas de bénéficier de ces avantages. Le facteur déterminant est de savoir si l’acheteur remplit les autres conditions et utilise effectivement le bien comme résidence principale au Portugal.

Délai

Le bien immobilier doit devenir la « habitação própria e permanente » de l’acheteur, c’est-à-dire sa résidence principale effective, dans les six mois suivant l’achat.

Si cette condition n’est pas remplie, l’avantage fiscal peut être retiré.

Le ministère des Finances a souligné que le simple fait de posséder un bien immobilier au Portugal, ou de s’y rendre régulièrement, ne suffit pas. Le logement doit être véritablement utilisé comme résidence habituelle et permanente de l’acheteur.

Pour l’acheteur résidant à Madrid, cela signifie que le fait de se rendre au Portugal le week-end ne suffirait pas, à lui seul, à satisfaire à cette exigence s’il continuait à vivre de manière permanente en Espagne. Il devrait s’installer au Portugal et faire du bien immobilier qu’il a acheté sa résidence principale pour pouvoir bénéficier de cet avantage.

L’Administration des impôts et des douanes (AT) examine chaque cas en fonction des éléments de preuve disponibles et des circonstances spécifiques.

Le domicile fiscal correspond généralement à la résidence habituelle d’une personne ; les acheteurs ne doivent donc pas partir du principe que la nationalité portugaise ou des visites fréquentes suffiront.

Conditions d’éligibilité

Le gouvernement a mis en place cet allègement fiscal en août 2024 afin d’aider les jeunes à acquérir leur première résidence permanente au Portugal.

Selon le gouvernement et l’Administration des impôts et des douanes, les principales conditions sont les suivantes : l’acheteur doit être âgé de 35 ans ou moins à la date d’achat ; il ne doit pas posséder, ni avoir possédé au cours des trois années précédentes, un bien immobilier urbain à usage résidentiel ou une partie de celui-ci, et que le bien soit utilisé exclusivement comme résidence principale, cette utilisation devant être effective dans un délai de six mois.

De plus, l’acheteur ne doit pas être considéré comme une personne à charge au regard de l’IRS portugais au cours de l’année de l’achat.

Conformément aux seuils pour 2026 publiés par le gouvernement, les achats éligibles d’une valeur maximale de 316 772 € bénéficient d’une exonération totale de l’IMT et du droit de timbre.

Pour les biens dont le prix est supérieur à ce montant et ne dépasse pas 633 453 €, l’exonération est partielle : l’impôt est dû sur la partie dépassant le seuil d’exonération totale, tandis que les achats supérieurs à 633 453 € ne peuvent pas bénéficier de l’exonération pour les jeunes.

Les demandes peuvent être effectuées via le portail des finances ou auprès d’un bureau des impôts.

Les acheteurs doivent vérifier leur éligibilité et remplir la déclaration d’IMT correspondante avant de signer l’acte de vente.

Conditions légales

La distinction essentielle porte sur le fait de résider à l’étranger au moment de l’achat du bien immobilier et de continuer à résider à l’étranger après l’achat.

Un jeune ressortissant portugais résidant fiscalement en Espagne ou dans un autre pays de l’UE n’est pas automatiquement exclu.

Toutefois, l’exonération est destinée aux personnes qui achètent un logement pour y résider de manière permanente, et non à celles qui acquièrent un bien immobilier pour y effectuer des séjours occasionnels ou comme résidence secondaire.

Comme l’a conclu SIC Verifica, les jeunes émigrants peuvent bénéficier de ce dispositif, mais uniquement s’ils remplissent les conditions légales, notamment en faisant de ce bien leur résidence principale dans les six mois suivant l’achat.

Les acheteurs potentiels ayant une résidence transfrontalière doivent vérifier leur situation individuelle auprès de l’administration fiscale et douanière avant de poursuivre leurs démarches, car l’éligibilité dépend de l’utilisation effective du bien immobilier et de la situation fiscale spécifique de l’acheteur.


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