Junge Menschen, die im Ausland leben, können beim Kauf ihrer ersten Immobilie in Portugal möglicherweise dennoch Anspruch auf Steuerbefreiungen haben, selbst wenn sie in einem anderen Land der Europäischen Union steuerlich ansässig sind, sofern sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Diese Klarstellung erfolgt aufgrund einer Anfrage eines portugiesischen Staatsangehörigen, der in Madrid lebt und arbeitet und sich an SIC Verifica gewandt hatte, um zu erfahren, ob er trotz seiner steuerlichen Ansässigkeit in Spanien von den Vergünstigungen profitieren könne.

Der Käufer, der unter 35 Jahre alt ist und fast jedes Wochenende nach Portugal reist, wollte wissen, ob sein ausländischer Steuerwohnsitz ihn automatisch von den Befreiungen bei der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer ausschließt.

Laut der Antwort des Ministeriums für Staatsangelegenheiten und Finanzen an SIC schließt ein ausländischer Steuerwohnsitz zum Zeitpunkt des Kaufs die Inanspruchnahme der Vergünstigungen nicht aus. Entscheidend ist, ob der Käufer die übrigen Voraussetzungen erfüllt und die Immobilie tatsächlich als seinen ständigen Wohnsitz in Portugal nutzt.

Frist

Die Immobilie muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zur „habitação própria e permanente“ des Käufers, also zu seinem tatsächlichen Hauptwohnsitz, werden.

Wird diese Bedingung nicht erfüllt, kann der Steuervorteil widerrufen werden.

Das Finanzministerium betonte, dass der bloße Besitz einer Immobilie in Portugal oder regelmäßige Besuche dort nicht ausreichen. Die Immobilie muss tatsächlich als gewöhnlicher und ständiger Wohnsitz des Käufers genutzt werden.

Für den in Madrid ansässigen Käufer bedeutet dies, dass eine Rückkehr nach Portugal an den Wochenenden allein nicht ausreichen würde, um die Voraussetzung zu erfüllen, wenn er weiterhin dauerhaft in Spanien leben würde. Er müsste nach Portugal umziehen und die erworbene Immobilie zu seinem Hauptwohnsitz machen, um die Voraussetzungen zu erfüllen.

Die Steuer- und Zollbehörde (AT) beurteilt jeden Fall auf der Grundlage der vorliegenden Beweise und der konkreten Umstände.

Der steuerliche Wohnsitz richtet sich in der Regel nach dem gewöhnlichen Wohnsitz einer Person; Käufer sollten daher nicht davon ausgehen, dass die portugiesische Staatsangehörigkeit oder häufige Besuche ausreichen.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

Die Regierung führte die Steuererleichterung im August 2024 ein, um jüngeren Menschen den Kauf ihres ersten Eigenheims in Portugal zu erleichtern.

Nach Angaben der Regierung und der Steuer- und Zollbehörde sind die wichtigsten Bedingungen, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs 35 Jahre oder jünger sein muss, dass er keine städtische Wohnimmobilie oder einen Teil davon besitzt oder in den letzten drei Jahren besessen hat, und die Immobilie muss ausschließlich als Hauptwohnsitz genutzt werden, wobei diese Nutzung innerhalb von sechs Monaten nachgewiesen werden muss.

Darüber hinaus darf der Käufer im Jahr des Kaufs im Sinne der portugiesischen Einkommensteuer (IRS) nicht als unterhaltsberechtigt gelten.

Gemäß den von der Regierung veröffentlichten Schwellenwerten für 2026 sind berechtigte Käufe im Wert von bis zu 316.772 € vollständig von der IMT und der Stempelsteuer befreit.

Für Immobilien mit einem Preis über diesem Betrag und bis zu 633.453 € gilt eine teilweise Befreiung, wobei Steuern auf den Teil zu entrichten sind, der über den Schwellenwert für die vollständige Befreiung hinausgeht, während Käufe über 633.453 € nicht für die Jugendbefreiung in Frage kommen.

Anträge können über das Finanzportal oder bei einem Finanzamt gestellt werden.

Käufer sollten ihre Anspruchsberechtigung überprüfen und die entsprechende IMT-Erklärung ausfüllen, bevor sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

Rechtliche Voraussetzungen

Der entscheidende Unterschied besteht darin, ob man zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs im Ausland wohnt oder nach dem Kauf weiterhin im Ausland wohnt.

Ein junger portugiesischer Staatsangehöriger, der in Spanien oder einem anderen EU-Land steuerlich ansässig ist, wird nicht automatisch ausgeschlossen.

Die Befreiung ist jedoch für Personen gedacht, die eine Immobilie erwerben, um dort dauerhaft zu wohnen, und nicht für diejenigen, die eine Immobilie für gelegentliche Besuche oder als Zweitwohnsitz kaufen.

Wie SIC Verifica feststellte, können junge Auswanderer von der Regelung profitieren, jedoch nur, wenn sie die rechtlichen Voraussetzungen erfüllen, darunter die Verpflichtung, die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu ihrem ständigen Wohnsitz zu machen.

Potenzielle Käufer mit grenzüberschreitendem Wohnsitz sollten ihre individuelle Situation vorab bei der Steuer- und Zollbehörde klären, da die Anspruchsberechtigung davon abhängt, wie sie die Immobilie tatsächlich nutzen und wie die spezifischen steuerlichen Verhältnisse des Käufers aussehen.


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