גורמים אלה עדיין רלוונטיים, אך הם כבר לא מספיקים. כיום, עבור חברות בטכנולוגיה, שירותים פיננסיים, בינה מלאכותית, פינטק, אבטחת סייבר או מרכזי שירות בינלאומיים, השאלה המכריעה הפכה לשנייה: איפה הכישרון?

שינוי זה משנה באופן עמוק את שוק המשרדים. המחקר האחרון של קולייס על מרכזי שירותים פיננסיים גלובליים מראה שחברות כבר לא בוחרות ערים אך ורק על פי מסורת פיננסית או עלות תפוסה. זמינותם של אנשי מקצוע מוסמכים, יכולת החדשנות, אוניברסיטאות, המערכת האקולוגית הטכנולוגית ואיכות החיים הפכו לגורמים מכריעים.

בהקשר זה מופיעה ליסבון לראשונה בין המרכזים התפעוליים העיקריים באירופה לשירותים פיננסיים. לא בגלל שהיא הפכה ללונדון חדשה, פרנקפורט או פריז, אלא בגלל שעצם הרעיון של מרכז פיננסי השתנה. בנקאות, ביטוח ושירותים פיננסיים הם יותר ויותר חברות טכנולוגיה, התלויות במהנדסי תוכנה, מומחי נתונים, אבטחת סייבר ובינה מלאכותית.

זה המקום שבו הנדל"ן צריך לשים לב. במשך זמן רב מדי, משרדים נותחו כמעט אך ורק כנכסים פיזיים: מיקום, איכות בניין, שכר דירה, גודל ורווחיות. אבל הערך של משרד תלוי יותר ויותר במה שקיים מחוץ לחומות שלו: דיור, תחבורה ציבורית, אוניברסיטאות, קישוריות דיגיטלית, אנרגיה, שירותים, תרבות ובעיקר באפשרות של איש מקצוע שידמיין חיים בעיר ההיא

.

לפיכך המשרד אינו עוד נקודת המוצא של ההחלטה. זה הפך לתוצאה של מערכת אקולוגית המסוגלת למשוך אנשים. טרנספורמציה זו יוצרת הזדמנות נהדרת לפורטוגל, אך היא גם חושפת חולשות: האם יהיה לנו מספיק דיור לאנשי המקצוע שאנו רוצים למשוך? ניידות יעילה? אנרגיה ותשתית דיגיטלית תואמים? האם נוכל לשמור על הצעירים שאנו מאמנים?

אלה גם שאלות נדל"ן. בניין יכול לקבל את ההסמכה הסביבתית הטובה ביותר, את האדריכלות המתוחכמת ביותר ואת הטכנולוגיה המתקדמת ביותר. אבל אם אתה נמצא בעיר שבה אנשים לא יכולים למצוא בית, מבזבזים שעות בתנועה או לראות כישרון נעלם, הערך שלך בהכרח יושפע. ההפך הוא גם נכון: ערים עם מערכות אקולוגיות טובות של כישרון, ידע, ניידות ואיכות חיים הופכות לאטרקטיביות יותר עבור חברות ומשקיעים.

אולי, אם כן, הגיע הזמן להפסיק לדון בשוק המשרדים רק במ"ר זמינים, דמי שכירות ראשוניים או שיעורי תפוסה. אינדיקטורים אלה נותרים חשובים, אך הם מספרים רק חלק מהסיפור. התחרות האמיתית בין ערים תהיה יותר ויותר על היכולת למשוך ולשמור על אנשים מוסמכים. חברות יעקבו אחרי האנשים האלה. ואז יגיעו המשרדים.

עתיד המשרדים כבר לא נקבע במשרדים. הוחלט באוניברסיטאות בהן אנו מאמנים כישרונות, בבתים בהם הכישרון הזה יכול לחיות, בתחבורה בה הוא משתמש, באיכות הערים וביכולת לבנות סביבות בהן חברות ואנשים רוצים להישאר. לפני שנוכל לבנות בניינים לעסקים, נצטרך לבנות ערים שבהן האנשים שאותם עסקים מחפשים באמת רוצים לחיות.