Deze factoren zijn nog steeds relevant, maar volstaan niet meer. Voor bedrijven in de sectoren technologie, financiële dienstverlening, kunstmatige intelligentie, fintech, cyberbeveiliging of internationale servicecentra is tegenwoordig een andere vraag doorslaggevend geworden: waar is het talent te vinden?

Deze verandering zorgt voor een ingrijpende transformatie van de kantorenmarkt. Uit een recent onderzoek van Colliers naar wereldwijde financiële dienstverleningscentra blijkt dat bedrijven steden niet langer uitsluitend kiezen op basis van financiële traditie of huisvestingskosten. De beschikbaarheid van gekwalificeerde professionals, het innovatievermogen, universiteiten, het technologische ecosysteem en de levenskwaliteit zijn bepalende factoren geworden.

Het is in deze context dat Lissabon voor het eerst opduikt onder de belangrijkste Europese operationele centra voor financiële dienstverlening. Niet omdat het een nieuw Londen, Frankfurt of Parijs is geworden, maar omdat het concept van een financieel centrum zelf is veranderd. Bankwezen, verzekeringen en financiële dienstverlening zijn in toenemende mate technologiebedrijven, die afhankelijk zijn van software-engineers, dataspecialisten, cyberbeveiliging en kunstmatige intelligentie.

Dit is waar de vastgoedsector aandacht aan moet besteden. Te lang zijn kantoren bijna uitsluitend geanalyseerd als fysieke activa: locatie, bouwkwaliteit, huurprijs, omvang en winstgevendheid. Maar de waarde van een kantoor hangt steeds meer af van wat er buiten de muren ervan bestaat: huisvesting, openbaar vervoer, universiteiten, digitale connectiviteit, energie, diensten, cultuur en, bovenal, van de mogelijkheid voor een professional om zich een leven in die stad voor te stellen.

Het bedrijf is daarom niet langer het uitgangspunt van de beslissing. Het is het gevolg geworden van een ecosysteem dat in staat is mensen aan te trekken. Deze transformatie biedt een grote kans voor Portugal, maar legt ook zwakke punten bloot: zullen we genoeg woningen hebben voor de professionals die we willen aantrekken? Efficiënte mobiliteit? Energie- en digitale infrastructuur die hierop is afgestemd? Zullen we de jongeren die we opleiden kunnen behouden?

Dit zijn ook vastgoedvraagstukken. Een gebouw kan de beste milieucertificering hebben, de meest verfijnde architectuur en de meest geavanceerde technologie. Maar als je in een stad bent waar mensen geen woning kunnen vinden, uren in het verkeer verspillen of talent zien wegtrekken, zal je waarde onvermijdelijk worden aangetast. Het omgekeerde geldt ook: steden met een goed ecosysteem van talent, kennis, mobiliteit en levenskwaliteit worden aantrekkelijker voor bedrijven en investeerders.

Misschien is het daarom tijd om de kantorenmarkt niet langer alleen te bespreken in termen van beschikbare vierkante meters, top huurprijzen of bezettingsgraden. Deze indicatoren blijven belangrijk, maar ze vertellen slechts een deel van het verhaal. De echte concurrentie tussen steden zal steeds meer gaan om het vermogen om gekwalificeerde mensen aan te trekken en te behouden. Bedrijven zullen deze mensen volgen. Pas daarna komen de kantoren.

De toekomst van kantoren wordt niet langer bepaald in kantoren zelf. Die wordt bepaald op de universiteiten waar we talent opleiden, in de woningen waar dat talent kan wonen, in het vervoer dat het gebruikt, in de kwaliteit van steden en in het vermogen om omgevingen te creëren waar bedrijven en mensen willen blijven. Voordat we gebouwen voor bedrijven kunnen bouwen, zullen we steden moeten bouwen waar de mensen die deze bedrijven zoeken, ook daadwerkelijk willen wonen.