Dessa faktorer är fortfarande relevanta, men de räcker inte längre. Idag har den avgörande frågan för företag inom teknik, finansiella tjänster, artificiell intelligens, fintech, cybersäkerhet eller internationella servicecenter blivit en annan: var finns kompetensen?

Denna förändring omvandlar kontorsmarknaden i grunden. Colliers senaste studie av globala finanscentrum visar att företag inte längre väljer städer enbart utifrån finansiell tradition eller lokalkostnader. Tillgången på kvalificerad arbetskraft, innovationsförmåga, universitet, det tekniska ekosystemet och livskvaliteten har blivit avgörande faktorer.

Det är i detta sammanhang som Lissabon för första gången dyker upp bland de viktigaste europeiska verksamhetscentrumen för finansiella tjänster. Inte för att staden har blivit ett nytt London, Frankfurt eller Paris, utan för att själva begreppet finanscentrum har förändrats. Bank-, försäkrings- och finanssektorn består i allt högre grad av teknikföretag som är beroende av mjukvaruutvecklare, dataspecialister, cybersäkerhetsexperter och artificiell intelligens.

Det är här fastighetsbranschen bör vara uppmärksam. Alltför länge har kontor nästan uteslutande analyserats som fysiska tillgångar: läge, byggnadskvalitet, hyra, storlek och lönsamhet. Men värdet på ett kontor beror alltmer på vad som finns utanför dess väggar: bostäder, kollektivtrafik, universitet, digital uppkoppling, energi, tjänster, kultur och, framför allt, på möjligheten för en yrkesverksam person att föreställa sig ett liv i den staden.

Företaget är därför inte längre utgångspunkten för beslutet. Det har blivit en följd av ett ekosystem som kan locka människor. Denna omvandling skapar en stor möjlighet för Portugal, men den blottlägger också svagheter: kommer vi att ha tillräckligt med bostäder för de yrkesverksamma vi vill locka till oss? Effektiv mobilitet? Energi- och digital infrastruktur som håller måttet? Kommer vi att kunna behålla de unga människor vi utbildar?

Detta är också frågor som rör fastighetsbranschen. En byggnad kan ha den bästa miljöcertifieringen, den mest sofistikerade arkitekturen och den mest avancerade tekniken. Men om man befinner sig i en stad där människor inte kan hitta en bostad, slösar bort timmar i trafiken eller ser talanger försvinna, kommer dess värde oundvikligen att påverkas. Det motsatta gäller också: städer med goda ekosystem av talang, kunskap, rörlighet och livskvalitet blir mer attraktiva för företag och investerare.

Kanske är det därför dags att sluta diskutera kontorsmarknaden enbart i termer av tillgängliga kvadratmeter, topphyror eller uthyrningsgrader. Dessa indikatorer är fortfarande viktiga, men de berättar bara en del av historien. Den verkliga konkurrensen mellan städerna kommer i allt högre grad att handla om förmågan att attrahera och behålla kvalificerad arbetskraft. Företagen kommer att följa dessa människor. Därefter kommer kontoren.

Kontorens framtid avgörs inte längre på kontoren. Den avgörs på universiteten där vi utbildar talanger, i de bostäder där dessa talanger kan bo, i de transportmedel de använder, i städernas kvalitet och i förmågan att skapa miljöer där företag och människor vill stanna kvar. Innan vi kan bygga fastigheter för företag måste vi bygga städer där de människor som dessa företag söker faktiskt vill bo.