Si vendono meno case. Perché i prezzi aumentano?

Nel mercato immobiliare portoghese si riscontra un'apparente contraddizione che merita una spiegazione. Nei primi nove mesi del 2026, secondo Confidencial Imobiliário, le vendite di abitazioni sono diminuite del 9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

in · 14 nov 2026, 10:01 · 0 Commmenti

Il calo è stato particolarmente significativo nel settore delle case di seconda mano, le cui transazioni sono diminuite del 19%, mentre le vendite di case nuove sono aumentate di quasi l’11%. Nonostante questa riduzione dell’attività, i prezzi hanno continuato a salire. Com’è possibile vendere meno case senza che il mercato diventi più accessibile?

La risposta inizia distinguendo il numero di transazioni dal rapporto tra offerta disponibile e domanda effettiva. Una riduzione delle vendite può riflettere difficoltà di finanziamento, una minore capacità di acquisto o la resistenza dei proprietari ad abbassare i prezzi. Ciò non significa necessariamente che vi siano più case disponibili nelle zone più ambite. Quando l’offerta rimane limitata e gli immobili disponibili non corrispondono ai redditi delle famiglie, il mercato può registrare un minor numero di transazioni senza mostrare una significativa diminuzione dei valori.

Gli indicatori delle perizie bancarie rafforzano questa preoccupazione. A settembre, il valore mediano delle perizie ha raggiunto i 2.278 euro al metro quadrato, con una crescita del 14,2% su base annua. Per quanto riguarda gli appartamenti, l’aumento è stato del 15,4%, con valori particolarmente elevati nell’area metropolitana di Lisbona e nell’Algarve. È importante precisare che le perizie bancarie non sono equivalenti ai prezzi effettivi di transazione, ma costituiscono un indicatore rilevante dell’evoluzione del mercato. Per molte famiglie, questi valori continuano a precludere la possibilità di acquistare un’abitazione compatibile con il proprio reddito.

Anche il settore edile mostra segnali che richiedono attenzione. Fino ad agosto sono state concesse licenze per 29.030 abitazioni di nuova costruzione, il 4,1% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Tuttavia, il numero di progetti abitativi autorizzati è diminuito del 7,3%. Ciò suggerisce progetti di dimensioni medie maggiori, ma non garantisce che le case vengano completate rapidamente né che soddisfino le esigenze delle famiglie. Tra una licenza e una casa disponibile ci sono costi, finanziamenti, manodopera e capacità di realizzazione. È proprio in questo passaggio dalla carta alla realtà che dobbiamo migliorare.

La conclusione è semplice: la crisi abitativa non può essere risolta solo con misure volte a facilitare gli acquisti. Sostenere le famiglie può essere necessario, ma stimolare la domanda senza aumentare sufficientemente l’offerta può aggravare la pressione sui prezzi. Il Portogallo deve costruire più alloggi nelle zone giuste, accelerare le procedure e garantire le condizioni per gli investimenti. Il successo delle politiche deve essere misurato in base alle abitazioni effettivamente rese disponibili e alla loro accessibilità economica. Vendere meno non significa, di per sé, che gli alloggi stiano diventando più economici.