Het Iberisch Schiereiland is uitgegroeid tot een van de best presterende vastgoedmarkten van Europa, dankzij de grote vraag, het beperkte woningaanbod en de veerkrachtige economische groei. Volgens de cijfers over het eerste kwartaal stegen de huizenprijzen in Spanje met 12,9 procent op jaarbasis en in Portugal met 17,8 procent, de hoogste jaarlijkse stijging die in de hele Europese Unie is geregistreerd.

Ondanks de groeiende bezorgdheid over de betaalbaarheid kiezen de toezichthouders in beide landen voor een afgewogen aanpak in plaats van ingrijpende beperkingen op de kredietverlening in te voeren.

Portugal verscherpt hypotheekregels

De Portugese centrale bank heeft al één voorzorgsmaatregel genomen door de maximale verhouding tussen schuldaflossing en inkomen voor nieuwe hypotheeknemers te verlagen van 50 procent naar 45 procent. Deze wijziging is bedoeld om ervoor te zorgen dat kopers hun aflossingen ruimschoots kunnen betalen, mochten de economische omstandigheden veranderen.

Ambtenaren zijn van mening dat deze gerichte aanpassing voorlopig voldoende is, aangezien de huidige kredietnormen aanzienlijk strenger blijven dan die van vóór de wereldwijde financiële crisis.

Spanje kiest voor een voorzichtige aanpak

In Spanje houden toezichthouders de markt eveneens nauwlettend in de gaten, aangezien de hypotheekverstrekking blijft groeien. De concurrentie tussen de grote banken is toegenomen naarmate de vraag naar hypotheken stijgt, ondersteund door een sterke economie en aanhoudende bevolkingsgroei door immigratie.

Hoewel het Internationaal Monetair Fonds Spanje heeft aangeraden om beperkingen op de loan-to-value-ratio’s in te voeren, heeft de Spaanse centrale bank tot nu toe afgezien van aanvullende beperkingen. Zij waarschuwt dat strengere kredietregels het voor jongere kopers nog moeilijker zouden kunnen maken om de woningmarkt te betreden.

Het aanbod blijft de grootste uitdaging

Analisten zeggen dat de huidige markt verschilt van eerdere vastgoedbooms, omdat de stijgende prijzen voornamelijk worden aangedreven door een tekort aan beschikbare woningen in plaats van door buitensporige kredietopname.

Huishoudens met een hoger inkomen blijven goed voor een groot deel van de huidige vraag, terwijl strenge kredietnormen en het wijdverbreide gebruik van hypotheken met vaste rente de financiële risico’s hebben verminderd in vergelijking met de jaren voorafgaand aan 2008.

De betaalbaarheid van woningen blijft echter in beide landen een groeiende zorg, aangezien het aanbod moeite heeft om de vraag bij te houden.

Geen onmiddellijke interventie verwacht

Hoewel toezichthouders tekenen van oververhitting erkennen, zijn economen van mening dat noch Spanje, noch Portugal in de nabije toekomst waarschijnlijk ingrijpende marktmaatregelen zal nemen.

In plaats daarvan wordt verwacht dat de autoriteiten de kredietverlening en de huizenprijzen nauwlettend zullen blijven volgen, waarbij ze een evenwicht moeten vinden tussen de noodzaak om de financiële stabiliteit te handhaven en het verbeteren van de toegang tot woningen voor starters.