Kluczowym wydarzeniem kształtującym rynek jest publikacja raportu statystycznego portalu nieruchomości idealista za pierwszy kwartał 2026 r., z którego wynika, że tylko jeden na trzy domy ogłoszone na sprzedaż w całym kraju jest wyceniany poniżej 300 000 euro.

Segment ten stanowi maksymalne obciążenie finansowe dla większości gospodarstw domowych, nawet z kredytem. Jego dostępność zmniejszyła się o 31% w ciągu jednego roku, pozostawiając mniej niż 40 000 domów w tym przedziale cenowym w całym kraju.

Dotknięte wszystkie przedziały cenowe

Spadek podaży mieszkań dotknął wszystkie przedziały cenowe, ale jego wpływ był bardziej widoczny w niższych przedziałach. Łączna liczba mieszkań reklamowanych na rynku krajowym spadła o 19% w ciągu 12 miesięcy, osiągając poziom nieco powyżej 100 000 nieruchomości na początku roku.

Podczas gdy zasoby domów do 300 000 euro spadły o prawie jedną trzecią, podaż poniżej 210 000 euro spadła o ponad połowę. Z kolei segment luksusowy był bardziej odporny.

Liczba domów o wartości od 300 000 do 600 000 euro spadła w tym roku o 11%, co dało łączną liczbę około 47 000 mieszkań. Przedział cenowy powyżej 600 000 euro zmniejszył się tylko o 8%, utrzymując zapas prawie 22 000 nieruchomości.

Ta asymetryczna dynamika odwróciła dynamikę rynku i wywindowała ceny do rekordowych poziomów. Przyczyniły się do tego również wysokie koszty produkcji, w tym robocizny i materiałów budowlanych. W ubiegłym roku przystępne ceny stanowiły 42% zasobów; obecnie udział ten wynosi 36%.

Zakres pośredni

Z drugiej strony, największa część podaży mieszkań znajduje się obecnie w przedziale pośrednim między 300 000 a 600 000 euro, stanowiąc 44% całego rynku, podczas gdy mieszkania kosztujące ponad 600 000 euro nadal mają znaczący udział, stanowiąc jedną piątą dostępnych zasobów.

Aby zaradzić tej barierze, rząd wprowadził 20 maja pakiet fiskalny, obejmujący zwolnienia z podatku IMT (podatek od przeniesienia własności nieruchomości) i opłaty skarbowej dla młodych ludzi w wieku do 35 lat, które rynek już wykorzystuje.

Obniżony podatek VAT na budownictwo

Ponadto sektor spodziewa się wprowadzenia w lipcu obniżonej stawki VAT w wysokości 6% na budownictwo i renowację, w połączeniu z uproszczeniem licencjonowania poprzez zreformowany system prawny dotyczący urbanizacji i budownictwa (RJUE).

Krajowa diagnoza skrywa głęboko zróżnicowane realia w poszczególnych ośrodkach miejskich kraju. Nieruchomości o wartości poniżej 300 000 euro stanowią co najmniej połowę zasobów w 12 z 20 analizowanych stolic okręgów. Dominacja przystępnych cenowo mieszkań jest przytłaczająca w śródlądowych i północnych miastach rzecznych, takich jak Bragança, gdzie stanowią one 98% całkowitych zasobów, Beja z 86% i Guarda z 82%.

W Porto natomiast mieszkania na sprzedaż w cenie do 300 000 euro stanowią zaledwie jedną trzecią lokalnego rynku. W Porto największy udział ma średni przedział cenowy, stanowiący 45% całości, podczas gdy segment powyżej 600 000 euro stanowi jedną czwartą całej podaży w mieście.

Przeciwne skrajności

Lizbona, Funchal i Faro pojawiają się na przeciwległych biegunach jako stolice z najmniej dostępnym wyborem, stanowiąc odpowiednio 7%, 3% i 14% całkowitej dostępnej oferty.

Podczas gdy w Funchal i Faro większość podaży znajduje się w średnim przedziale cenowym.

W Lizbonie natomiast 49% rynku to nieruchomości powyżej 600 000 euro, co świadczy o wyjątkowej ekskluzywności. Skoncentrowana w niższych segmentach cenowych, z mieszkaniami o wartości od 90 000 do 180 000 euro, rejestruje najwyższą gęstość na rynku, przekraczającą średnio 10 kontaktów na ogłoszenie w pierwszym kwartale. Zjawisko to zostało wzmocnione przez wpływ programu"IMT Jovem", który zapewnia całkowite lub częściowe zwolnienie z podatku.

Popyt wzrósł również o ponad 30% w segmencie pośrednim między 300 000 a 600 000 euro, napędzany stabilnością zatrudnienia i przystępnymi stopami procentowymi kredytów hipotecznych na początku roku, zanim stopy Euribor zaczęły rosnąć w wyniku niestabilności geopolitycznej na Bliskim Wschodzie.

Bezpośrednia konsekwencja

Bezpośrednią konsekwencją jest to, że najtańsze domy znikają z rynku jako pierwsze. Nieruchomości o wartości do 300 000 euro pozostają aktywne na portalu idealista przez zaledwie 80 dni. Z kolei nieruchomości z segmentu luksusowego, powyżej 600 000 euro, potrzebują średnio 119 dni, aby znaleźć nabywcę w całym kraju.

Chociaż rządowe środki gospodarcze mają na celu odwrócenie tego trendu, inwestorzy i deweloperzy ostrzegają, że wpływ na nowe budownictwo będzie wymagał czasu. Rodziny borykają się obecnie z brakiem wyboru, a nie tylko z wysokimi cenami.