Allt detta stämmer, men det finns ett annat problem som kommer att bli allt viktigare under de kommande åren: en betydande del av det befintliga byggnadsbeståndet kanske inte längre uppfyller marknadens krav. Omställningen har redan börjat. Företag, investerare och finansiärer lägger allt större vikt vid energieffektivitet, driftskostnader, teknik, flexibilitet och anpassningsförmåga. En fastighet som idag fortfarande har hyresgäster kan snabbt bli mindre konkurrenskraftig om den förbrukar för mycket energi, medför höga underhållskostnader eller inte håller jämna steg med företagens och användarnas nya behov.

Det är här som en allt tydligare uppdelning mellan högkvalitativa tillgångar och föråldrade fastigheter börjar ta form. Under många år kunde ett bra läge kompensera för nästan allt. En gammal byggnad i centrum var fortfarande attraktiv helt enkelt för att den låg på rätt plats. Denna princip kommer inte att försvinna, men den börjar stöta på gränser. När hyresgäster strävar efter att sänka energikostnaderna, investerare inför hållbarhetskriterier och banker bättre bedömer den framtida risken med fastigheter, är föråldring inte längre bara ett tekniskt problem: det blir ett finansiellt problem.

Detta kan få en viktig konsekvens för Portugal: nästa stora fastighetsinvesteringscykel kommer kanske inte bara att ske genom nybyggnation, utan också genom renovering och ompositionering av befintligt bestånd. Och kanske är det just här som en av de största möjligheterna på marknaden ligger. Lissabon, Porto och många andra portugisiska städer har tusentals byggnader med bra läge, men med mycket varierande nivåer av energieffektivitet, komfort och teknisk utrustning. Istället för att bara tänka på att riva och bygga nytt kommer det att bli nödvändigt att hitta snabbare och mer kostnadseffektiva sätt att anpassa dessa fastigheter till kraven under det kommande decenniet.

Finansieringen kommer också att spela en avgörande roll. Om bankerna börjar gynna mer energieffektiva byggnader och straffa fastigheter med högre risk för föråldring, kommer kapitalkostnaden i sig att påskynda denna omvandling. Marknaden kommer inte bara att skilja mellan bra och dåliga lägen, utan också mellan byggnader som är rustade för framtiden och byggnader vars värde kräver ytterligare investeringar. Denna förändring kan kännas obekväm för vissa ägare, men den är hälsosam för marknaden, eftersom en mogen fastighetsmarknad inte bara mäts i mängden nybyggnation: den mäts också i förmågan att bevara, omvandla och förbättra det som redan finns.

Portugal behöver ett större utbud. Men landet måste också se till att det utbud som redan finns inte åldras snabbare än den marknad som efterfrågar det.