Bütün bunlar doğru, ancak önümüzdeki yıllarda ağırlık kazanacak başka bir sorun var: Mevcut bina stokunun önemli bir kısmı artık pazarın taleplerini karşılamayabilir. Dönüşüm çoktan başladı. Şirketler, yatırımcılar ve finansörler giderek enerji verimliliğine, işletme maliyetlerine, teknolojiye, esnekliğe ve uyarlanabilirliğe bakıyorlar. Bugün hala sakinleri bulan bir bina, çok fazla tüketirse, yüksek bakım maliyetleri gerektiriyorsa veya şirketlerin ve kullanıcıların yeni ihtiyaçlarına ayak uydurmazsa hızla daha az rekabetçi hale

gelebilir.

Kaliteli varlıklar ve eski gayrimenkul arasında giderek daha belirgin bir bölünmenin oluşmaya başladığı yer burasıdır. Uzun yıllar boyunca, iyi bir yer hemen hemen her şeyi telafi edebilir. Merkezi bölgedeki eski bir bina, doğru konumda olduğu için hala çekiciydi. Bu ilke ortadan kalkmayacak, ancak sınırları olmaya başlıyor. İşgalciler enerji maliyetlerini düşürmeye çalıştığında, yatırımcılar sürdürülebilirlik kriterlerini dahil ettiğinde ve bankalar varlıkların gelecekteki riskini daha iyi değerlendirirse, eskime artık sadece teknik bir sorun değil: finansal bir sorun haline gelir

.

Bunun Portekiz için önemli bir sonucu olabilir: Bir sonraki büyük gayrimenkul yatırım döngüsü sadece yeni inşaat yoluyla değil, aynı zamanda mevcut stokların rehabilitasyonu ve yeniden konumlandırılması yoluyla da gerçekleşebilir. Ve belki de pazardaki en büyük fırsatlardan birinin yattığı yer burasıdır. Lizbon, Porto ve birçok Portekiz şehri binlerce iyi konumlanmış binaya sahiptir, ancak çok farklı verimlilik, konfor ve teknolojik hazırlık seviyelerine sahiptir. Sadece yıkmayı ve yeniden inşa etmeyi düşünmek yerine, bu varlıkları önümüzdeki on yılın taleplerine uyarlamak için daha hızlı ve daha uygun maliyetli yollar bulmak gerekecektir

.

Finansman da belirleyici bir rol oynayacaktır. Bankalar daha verimli binaları tercih etmeye ve daha yüksek eskime riski taşıyan varlıkları cezalandırmaya başlarsa, sermaye maliyetinin kendisi bu dönüşümü hızlandıracaktır. Piyasa sadece iyi ve kötü yerler arasında değil, geleceğe uygun binalar ile değeri ek yatırım gerektiren binalar arasında da ayrım yapacaktır. Bu değişiklik bazı sahipler için rahatsız edici olabilir, ancak piyasa için sağlıklıdır, çünkü olgun bir emlak piyasası sadece yeni inşaat miktarı ile ölçülmez: aynı zamanda halihazırda var olanı koruma, dönüştürme ve geliştirme yeteneği ile ölçülür.

Portekiz'in daha fazla tedarik ihtiyacı var. Ancak, halihazırda sahip olduğu arzın, talep eden pazardan daha hızlı yaşlanmamasını da sağlaması gerekir.