To vše je pravda, ale existuje ještě jeden problém, který v nadcházejících letech nabude na významu: značná část stávajícího stavebního fondu již nemusí splňovat požadavky trhu. Tato transformace již začala. Společnosti, investoři a finančníci se stále více zaměřují na energetickou účinnost, provozní náklady, technologie, flexibilitu a přizpůsobivost. Budova, která dnes ještě nachází nájemce, se může rychle stát méně konkurenceschopnou, pokud má příliš vysokou spotřebu, vyžaduje vysoké náklady na údržbu nebo nedokáže držet krok s novými potřebami firem a uživatelů.

Právě zde se začíná rýsovat stále zřetelnější rozdělení na kvalitní nemovitosti a zastaralé nemovitosti. Po mnoho let mohla dobrá lokalita kompenzovat téměř vše. Stará budova v centru města byla stále atraktivní jednoduše proto, že se nacházela na správném místě. Tento princip sice nezmizí, ale začíná narážet na své limity. V době, kdy se nájemci snaží snižovat náklady na energii, investoři zohledňují kritéria udržitelnosti a banky lépe posuzují budoucí rizika aktiv, přestává být zastaralost pouhým technickým problémem: stává se problémem finančním.

To by mohlo mít pro Portugalsko významný důsledek: příští velký investiční cyklus v oblasti nemovitostí se nemusí odehrávat pouze prostřednictvím nové výstavby, ale také prostřednictvím renovace a repozicionování stávajícího fondu. A možná právě v tom spočívá jedna z největších příležitostí na trhu. Lisabon, Porto a mnoho dalších portugalských měst disponuje tisíci budov s výhodnou polohou, které se však výrazně liší úrovní energetické účinnosti, komfortu a technologické vybavenosti. Místo toho, abychom uvažovali pouze o demolici a nové výstavbě, bude nutné najít rychlejší a nákladově efektivnější způsoby, jak tyto nemovitosti přizpůsobit požadavkům příštího desetiletí.

Rozhodující roli bude hrát také financování. Pokud banky začnou upřednostňovat energeticky účinnější budovy a penalizovat nemovitosti s vyšším rizikem zastaralosti, samotné náklady na kapitál tuto transformaci urychlí. Trh bude rozlišovat nejen mezi dobrými a špatnými lokalitami, ale také mezi budovami, které jsou připraveny na budoucnost, a budovami, jejichž hodnota vyžaduje další investice. Tato změna může být pro některé majitele nepříjemná, ale pro trh je prospěšná, protože vyspělost realitního trhu se neměří pouze množstvím nové výstavby: měří se také schopností zachovat, transformovat a vylepšit to, co již existuje.

Portugalsko potřebuje větší nabídku. Musí však také zajistit, aby stávající nabídka nezestárla rychleji než trh, který o ni má zájem.