Все это верно, но есть еще одна проблема, которая в ближайшие годы приобретет все большее значение: значительная часть существующего фонда зданий может перестать соответствовать требованиям рынка. Процесс трансформации уже начался. Компании, инвесторы и финансисты всё чаще обращают внимание на энергоэффективность, эксплуатационные расходы, технологии, гибкость и адаптируемость. Здание, которое сегодня ещё находит арендаторов, может быстро утратить конкурентоспособность, если оно потребляет слишком много энергии, требует высоких затрат на обслуживание или не соответствует новым потребностям компаний и пользователей.

Именно здесь начинает формироваться все более очевидное разделение между качественными активами и устаревшей недвижимостью. На протяжении многих лет удачное расположение могло компенсировать практически все. Старое здание в центральном районе по-прежнему оставалось привлекательным просто потому, что находилось в нужном месте. Этот принцип никуда не исчезнет, но его возможности начинают ограничиваться. Когда арендаторы стремятся сократить расходы на энергоснабжение, инвесторы учитывают критерии устойчивого развития, а банки более тщательно оценивают будущие риски, связанные с активами, устаревание перестает быть лишь технической проблемой: оно становится финансовой проблемой.

Это может иметь важные последствия для Португалии: следующий крупный цикл инвестиций в недвижимость может происходить не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции и перепозиционирования существующего фонда. И, возможно, именно в этом и заключается одна из самых больших возможностей на рынке. В Лиссабоне, Порту и многих других португальских городах насчитываются тысячи зданий, расположенных в выгодных местах, но с очень разным уровнем энергоэффективности, комфорта и технологической готовности. Вместо того чтобы просто думать о сносе и новом строительстве, необходимо будет найти более быстрые и экономически эффективные способы адаптации этих объектов к требованиям следующего десятилетия.

Решающую роль сыграет и финансирование. Если банки начнут отдавать предпочтение более эффективным зданиям и вводить штрафные санкции в отношении объектов с более высоким риском устаревания, то сама стоимость капитала ускорит эту трансформацию. Рынок будет проводить различие не только между хорошими и плохими местоположениями, но и между зданиями, готовыми к будущему, и зданиями, стоимость которых требует дополнительных инвестиций. Эти изменения могут оказаться неудобными для некоторых владельцев, но они благотворно скажутся на рынке, ведь зрелость рынка недвижимости измеряется не только объемом нового строительства: она также определяется способностью сохранять, преобразовывать и улучшать то, что уже существует.

Португалии нужно больше предложения. Но ей также необходимо обеспечить, чтобы имеющееся предложение не устаревало быстрее, чем рынок, который в нём нуждается.