Mindez igaz, de van még egy probléma, amely az elkövetkező években egyre nagyobb jelentőségre fog szert tenni: a meglévő épületállomány jelentős része már nem felel meg a piaci elvárásoknak. Az átalakulás már megkezdődött. A vállalatok, a befektetők és a finanszírozók egyre inkább az energiahatékonyságra, az üzemeltetési költségekre, a technológiára, a rugalmasságra és az alkalmazkodóképességre figyelnek. Egy olyan épület, amely ma még bérlőket talál, gyorsan versenyképtelenné válhat, ha túl sok energiát fogyaszt, magas karbantartási költségekkel jár, vagy nem felel meg a vállalatok és a felhasználók új igényeinek.

Itt kezd kialakulni a minőségi ingatlanok és az elavult ingatlanok közötti egyre nyilvánvalóbb megosztottság. Sok éven át a jó elhelyezkedés szinte mindent kompenzálhatott. Egy régi, belvárosi épület pusztán azért volt még vonzó, mert jó helyen állt. Ez az elv nem fog eltűnni, de kezd határait mutatni. Amikor a bérlők az energiaköltségek csökkentésére törekednek, a befektetők fenntarthatósági szempontokat építenek be, a bankok pedig pontosabban értékelik az ingatlanok jövőbeli kockázatait, az elavulás már nem csupán műszaki probléma: pénzügyi problémává válik.

Ennek fontos következménye lehet Portugália számára: a következő nagy ingatlanbefektetési ciklus nem csupán új építkezések révén valósulhat meg, hanem a meglévő ingatlanállomány felújításán és újrapozícionálásán keresztül is. És talán éppen ebben rejlik a piac egyik legnagyobb lehetősége. Lisszabonban, Portóban és számos portugál városban több ezer kiváló elhelyezkedésű épület található, amelyek hatékonysága, kényelme és technológiai felkészültsége azonban nagyon eltérő. Ahelyett, hogy csupán a lebontásra és az újjáépítésre gondolnánk, gyorsabb és költséghatékonyabb módszereket kell találni arra, hogy ezeket az ingatlanokat a következő évtized igényeihez igazítsuk.

A finanszírozás is döntő szerepet fog játszani. Ha a bankok elkezdik előnyben részesíteni a hatékonyabb épületeket, és hátrányosan megkülönböztetik az elavulás kockázatával járó ingatlanokat, akkor maga a tőkeköltség is felgyorsítja majd ezt az átalakulást. A piac nem csupán a jó és a rossz elhelyezkedés között fog különbséget tenni, hanem a jövőre felkészült épületek és azok között is, amelyek értékének megőrzéséhez további beruházásokra van szükség. Ez a változás egyes tulajdonosok számára kellemetlen lehet, de a piac számára egészséges, mert egy érett ingatlanpiacot nem csupán az új építkezések mennyisége alapján lehet megítélni: azt az is meghatározza, hogy mennyire képes megőrizni, átalakítani és fejleszteni a már meglévőt.

Portugáliának több kínálatra van szüksége. Ugyanakkor gondoskodnia kell arról is, hogy a már meglévő kínálat ne öregedjen gyorsabban, mint a piac, amelynek igényét kielégíti.