All das trifft zu, doch es gibt noch ein weiteres Problem, das in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen wird: Ein erheblicher Teil des bestehenden Gebäudebestands wird den Anforderungen des Marktes möglicherweise nicht mehr gerecht. Der Wandel hat bereits begonnen. Unternehmen, Investoren und Finanziers legen zunehmend Wert auf Energieeffizienz, Betriebskosten, Technologie, Flexibilität und Anpassungsfähigkeit. Ein Gebäude, das heute noch Mieter findet, kann schnell an Wettbewerbsfähigkeit verlieren, wenn es zu viel Energie verbraucht, hohe Instandhaltungskosten verursacht oder den neuen Anforderungen von Unternehmen und Nutzern nicht gerecht wird.

Hier beginnt sich eine immer deutlicher werdende Kluft zwischen hochwertigen Objekten und veralteten Immobilien abzuzeichnen. Viele Jahre lang konnte eine gute Lage fast alles ausgleichen. Ein altes Gebäude in zentraler Lage war allein schon deshalb attraktiv, weil es am richtigen Ort stand. Dieses Prinzip wird nicht verschwinden, stößt aber allmählich an seine Grenzen. Wenn Mieter versuchen, ihre Energiekosten zu senken, Investoren Nachhaltigkeitskriterien einbeziehen und Banken das zukünftige Risiko von Immobilien besser einschätzen, ist Veralterung nicht mehr nur ein technisches Problem, sondern wird zu einem finanziellen Problem.

Dies könnte eine wichtige Konsequenz für Portugal haben: Der nächste große Immobilieninvestitionszyklus wird möglicherweise nicht nur durch Neubauten, sondern auch durch die Sanierung und Neupositionierung des bestehenden Bestands stattfinden. Und vielleicht liegt genau darin eine der größten Chancen auf dem Markt. Lissabon, Porto und viele andere portugiesische Städte verfügen über Tausende von Gebäuden in guter Lage, die sich jedoch hinsichtlich Effizienz, Komfort und technologischer Ausstattung stark unterscheiden. Anstatt nur an Abriss und Neubau zu denken, wird es notwendig sein, schnellere und kostengünstigere Wege zu finden, um diese Objekte an die Anforderungen des nächsten Jahrzehnts anzupassen.

Auch die Finanzierung wird eine entscheidende Rolle spielen. Wenn Banken beginnen, effizientere Gebäude zu bevorzugen und Objekte mit höherem Veralterungsrisiko zu benachteiligen, werden die Kapitalkosten selbst diesen Wandel beschleunigen. Der Markt wird nicht nur zwischen guten und schlechten Lagen unterscheiden, sondern auch zwischen Gebäuden, die zukunftsfähig sind, und solchen, deren Wert zusätzliche Investitionen erfordert. Dieser Wandel mag für manche Eigentümer unangenehm sein, ist aber gesund für den Markt, denn ein reifer Immobilienmarkt misst sich nicht nur am Umfang des Neubaus, sondern auch an der Fähigkeit, das Bestehende zu erhalten, umzugestalten und zu verbessern.

Portugal braucht mehr Angebot. Es muss aber auch sicherstellen, dass das bereits vorhandene Angebot nicht schneller veraltet als der Markt, der es nachfragt.