Das sind berechtigte Diskussionen, doch vielleicht konzentrieren wir uns zu sehr auf die Symptome und vermeiden es dabei, das Kernproblem anzugehen: In Portugal werden nicht genügend Wohnungen gebaut, um den Bedarf der Bevölkerung zu decken.

Eine aktuelle Studie von Morningstar DBRS untermauert diese Tatsache mit konkreten Zahlen. Seit 2014 hat sich in Portugal ein Defizit von mehr als 300.000 Wohnungen angesammelt, wenn man die Zahl der neu gegründeten Haushalte mit der Zahl der fertiggestellten Wohnungen vergleicht. Gleichzeitig haben sich die Preise seit 2019 praktisch verdoppelt und sind allein im Jahr 2025 um 19 % gestiegen.

Die Studie räumt ein, dass einige der Faktoren, die die Nachfrage stark angekurbelt haben, an Kraft verlieren könnten. Die Zuwanderung könnte nachlassen, der Zugang zu Finanzmitteln ist schwieriger geworden, die Zinssätze sind gestiegen, und die verschlechterte Erschwinglichkeit selbst hält viele Familien davon ab, Wohneigentum zu erwerben. All dies könnte die Nachfrage dämpfen. Doch es gibt ein Problem: Das Angebot wird wahrscheinlich weiterhin nicht mit dem Bedarf des Landes Schritt halten können.

Hier sollten wir den Schwerpunkt der Diskussion legen. Portugal sieht sich mit einem Mangel an Bauarbeitern, hohen Material- und Arbeitskosten, einer Knappheit an baureifen Grundstücken sowie zu langsamen Planungs- und Genehmigungsverfahren konfrontiert. Dies sind strukturelle Einschränkungen, die sich nicht durch eine neue Steuermaßnahme oder neue Kaufförderungen beseitigen lassen.

Auch wir als Immobilienfachleute müssen uns selbstkritisch hinterfragen. Viel zu lange haben wir Rekordpreise als eindeutige Zeichen des Erfolgs gefeiert. Ich selbst, der ich diesen Markt seit vielen Jahren verfolge, bin der Ansicht, dass wir anerkennen müssen: Ständig steigende Preise sind nicht unbedingt Ausdruck eines gesunden Marktes, wenn ein immer größerer Teil der Bevölkerung sich weder den Kauf noch die Miete einer Immobilie mehr leisten kann.

Das bedeutet nicht, dass Portugal vor einer neuen Blase steht, die mit der vergangenen Krise vergleichbar wäre. DBRS hält es für verfrüht, von einer Immobilienblase zu sprechen, und hebt einen grundlegenden Unterschied hervor: Der aktuelle Zyklus wurde nicht durch eine massive Anhäufung von Haushaltsschulden angeheizt. Das Verhältnis von Schulden zum verfügbaren Einkommen sank von etwa 100 % zwischen 2008 und 2012 auf rund 50 % im Jahr 2025.

Daher brauchen wir keinen Panikmache. Wir brauchen Realismus.

Wohnen ist nicht mehr nur ein soziales oder immobilienwirtschaftliches Thema. Es ist eine Frage der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit. Unternehmen werden Schwierigkeiten haben, Arbeitskräfte für Regionen zu gewinnen, in denen diese keine Wohnmöglichkeiten finden. Universitäten werden Talente verlieren, wenn Studierende keine Unterkunft haben. Junge Menschen werden ihre Unabhängigkeit und die Gründung neuer Familien weiterhin aufschieben.

Portugal braucht öffentliche und private Investitionen, eine bessere Koordination zwischen den Kommunen, schnellere und berechenbarere Entscheidungsprozesse sowie verschiedene Wohnmodelle. Wir brauchen Kauf-, Miet- und bezahlbaren Wohnraum sowie neue Lösungen. Es gibt keine einheitliche Antwort auf ein Defizit, das sich über so viele Jahre hinweg angesammelt hat.

Aber eines ist sicher: „Ohne eine Erhöhung des Angebots werden wir die Knappheit nur weiter umverteilen.“

Das eigentliche Risiko für Portugal besteht nicht darin, dass die Immobilienpreise eines Tages sinken könnten. Es besteht vielmehr darin, dass wir noch ein weiteres Jahrzehnt lang über Preise diskutieren, ohne die fehlenden Wohnungen zu bauen.