Die Realität bleibt jedoch praktisch unverändert: Es mangelt an Wohnraum, die Preise sind für viele Familien nach wie vor zu hoch, und unzählige Projekte warten schon seit Jahren darauf, voranzukommen.

Vielleicht liegt das Problem darin, wie wir das Thema Wohnen nach wie vor betrachten. Wir behandeln es fast immer als eine gesetzgeberische Frage, während es heute vor allem eine Frage der Umsetzungsfähigkeit ist. Nach mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienbranche habe ich eine einfache Erkenntnis gewonnen: Kein Gesetz, egal wie gut es auch sein mag, hat jemals ein einziges Haus gebaut. Die Häuser werden von Investoren, Bauträgern, Architekten, Ingenieuren, Banken, Bauunternehmen, Arbeitern und öffentlichen Einrichtungen gebaut, die in der Lage sind, zeitnah Entscheidungen zu treffen – wie beispielsweise Oeiras.

Gesetzgebung kann helfen oder behindern. Sie kann Stabilität schaffen oder Unsicherheit hervorrufen. Sie kann Investitionen fördern oder unrentabel machen. Aber sie ersetzt niemals die Fähigkeit, ein Projekt in ein fertiggestelltes Bauwerk zu verwandeln. Und genau daran scheitert Portugal nach wie vor. Das Land leidet nicht nur unter Kapitalmangel. Es zieht weiterhin nationale und internationale Investoren, institutionelle Fonds, Unternehmen und Bauträger an, die an dem Markt interessiert sind. Das Problem liegt in der Schwierigkeit, vorherzusagen, wie lange es dauern wird, bis ein Projekt alle erforderlichen Genehmigungen erhält.

Für jeden Investor ist Vorhersehbarkeit genauso wichtig wie die Besteuerung. Unternehmen können sich an anspruchsvolle Vorschriften anpassen. Was sie jedoch kaum akzeptieren können, ist die permanente Unsicherheit. Jeder Monat, der bei der Erteilung einer Genehmigung verloren geht, erhöht die finanziellen Kosten, verschärft die Auswirkungen der Inflation auf das Bauwesen und kann ein realisierbares Projekt in ein wirtschaftlich unmögliches verwandeln.

Das bedeutet nicht, dass Umwelt-, städtebauliche oder technische Anforderungen gesenkt werden sollten. Portugal braucht Strenge, Transparenz und Qualität in der Planung. Doch Strenge darf nicht mit unbestimmter Langsamkeit gleichgesetzt werden. Ein effizientes System muss in der Lage sein, innerhalb klarer Zeitrahmen zu analysieren, zu überwachen und zu entscheiden.

Vielleicht ist es an der Zeit, die Wohnungspolitik anders zu bewerten. Anstatt zu zählen, wie viele Maßnahmen angekündigt wurden, sollten wir messen, wie viele Wohnungen tatsächlich auf den Markt gekommen sind. Anstatt ständig über neue Gesetze zu diskutieren, sollten wir fragen, wie lange ein Projekt von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe dauert.

Der portugiesische Immobilienmarkt hat sich grundlegend verändert. Er ist professioneller, internationaler und anspruchsvoller geworden. Doch die Verwaltungsmaschinerie ist oft noch auf eine Wirtschaft aus einer anderen Zeit ausgerichtet. Kommunen mit geringen technischen Ressourcen, Einrichtungen mit sich überschneidenden Zuständigkeiten und schlecht koordinierte Prozesse erschweren es, auf die Herausforderungen im Wohnungsbau zu reagieren.

Portugal braucht keine weiteren Diagnosen oder in Auftrag gegebene Studien. Wir wissen bereits, dass es an Wohnungen mangelt, dass die Genehmigungsverfahren langsam sind und dass Unvorhersehbarkeit Investoren abschreckt. Was fehlt, ist eine bessere Umsetzung.

Denn Wohnraum entsteht nicht, wenn eine neue Maßnahme angekündigt wird.

Es entsteht erst, wenn es dem Land gelingt, gute Absichten in Wohnungen umzuwandeln, in denen Menschen tatsächlich leben können.