Die Bank von Portugal warnt vor einem Mangel an 300.000 Wohnungen. Die Baukosten steigen weiter, der Kauf von Immobilien zur Vermietung wird immer unrentabler, und die Regierung kündigt neue Fördermaßnahmen, Steuervergünstigungen und mehr als zwei Milliarden Euro für den Wohnungsbau im Jahr 2027 an.

Angesichts der Fülle an Nachrichten, Zahlen und Maßnahmen wird es für die Bürger immer schwieriger zu verstehen, was wirklich vor sich geht. Und vielleicht ist genau das die Diskussion, die uns fehlt.

Beginnen wir mit dem lokalen Wohnungsmarkt. In Lissabon ist ein Rückgang der Registrierungen um 37 % zu verzeichnen, doch das bedeutet nicht, dass Tausende von Wohnungen wieder in den traditionellen Mietmarkt zurückgekehrt sind. Ein Großteil des Rückgangs resultiert aus der Löschung von Registrierungen ohne Aktivität. Dies ist ein Beispiel dafür, wie eine beeindruckende Zahl ein ganz anderes Bild der Realität vermitteln kann.

Der Mietmarkt weist einen weiteren Widerspruch auf. Die Kaufpreise sind um etwa 11 % gestiegen, während die Mieten bei Neuverträgen laut einer aktuellen Analyse um knapp über 3 % gestiegen sind. Das bedeutet, dass der Kauf einer Immobilie zur Vermietung an vielen Standorten an Attraktivität verloren hat. Und wenn wir mehr Wohnungen auf dem Mietmarkt brauchen, dürfen wir die wirtschaftlichen Verhältnisse derjenigen nicht außer Acht lassen, die in der Lage sind, in diese zu investieren.

Gleichzeitig wird auch das Bauen immer teurer. Im August stiegen die Baukosten für neue Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 7,5 %. Materialien, Arbeitskräfte, Finanzierung, Grundstücke und Genehmigungsverfahren üben weiterhin Druck auf die Projekte aus. Es reicht nicht aus, zu verkünden, dass wir mehr bezahlbaren Wohnraum wollen, wenn die Kosten für dessen Schaffung weiter steigen.

Auf politischer Ebene nehmen die Maßnahmen zu. Steuerliche Anreize für Vermieter, Kaufhilfen für junge Menschen, Programme für bezahlbaren Wohnraum und Mittel für den sozialen Wohnungsbau. Dies sind Instrumente, die nützlich sein können, deren Wirksamkeit jedoch von der Umsetzung abhängt. Ein System für bezahlbaren Wohnraum, das ohne die notwendigen Durchführungsbestimmungen in Kraft tritt, verdeutlicht gut, welche Kluft manchmal zwischen der Ankündigung einer Lösung und ihrer Umsetzung besteht.

Hinter den Kulissen des Marktes sieht die Realität weniger medienwirksam aus. Ein Bauträger muss Kosten, Risiken, Fristen und Nachfrage abwägen, bevor er weitermacht. Ein Vermieter vergleicht die Rentabilität der Vermietung mit anderen Alternativen. Eine Familie sucht nach einer Rate oder Miete, die mit ihrem verfügbaren Einkommen vereinbar ist. Und eine Gemeinde versucht, auf Bedürfnisse einzugehen, die oft ihre Umsetzungskapazitäten übersteigen.

Es sind unterschiedliche Entscheidungen, aber sie sind alle Teil desselben Marktes.

Das Wohnungsproblem lässt sich weder allein durch Anreize für die Nachfrage noch ausschließlich durch öffentliche oder private Investitionen lösen. Es braucht Angebot, Planbarkeit, Finanzierung, Baukapazitäten und Regeln, die lange genug funktionieren, um Vertrauen zu schaffen.

Vielleicht sollten wir daher weniger die Anzahl der angekündigten Maßnahmen bewerten als vielmehr die konkreten Ergebnisse. Wie viele neue Wohnungen kommen tatsächlich auf den Markt? Wie lange dauert es, bis ein Projekt genehmigt wird? Wie viele Wohnungen werden vermietet? Und zu welchen Preisen können Familien Zugang dazu erhalten?

Der portugiesische Immobilienmarkt braucht keine weitere Abfolge widersprüchlicher Schlagzeilen. Er braucht eine klarere Einschätzung der Realität und vor allem Kontinuität bei der Umsetzung.

Denn letztendlich lässt sich die Wohnungskrise nicht an der Anzahl der veröffentlichten Nachrichten oder angekündigten Maßnahmen messen. Sie lässt sich daran messen, ob eine Familie eine Wohnung findet, die sie sich leisten kann.

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