El Banco de Portugal advierte de un déficit de 300 000 viviendas. Los costes de construcción siguen aumentando, la compra para alquilar resulta cada vez menos rentable y el Gobierno anuncia nuevas ayudas, beneficios fiscales y más de dos mil millones de euros para la vivienda en 2027.

Ante tantas noticias, cifras y medidas, a los ciudadanos les resulta cada vez más difícil entender qué está pasando realmente. Y quizá este sea precisamente el debate que nos falta.

Empecemos por el mercado inmobiliario local. Lisboa ha registrado una reducción del 37 % en los registros, pero eso no significa que miles de viviendas hayan vuelto al mercado de alquiler tradicional. Gran parte de esa reducción se debe a la cancelación de registros inactivos. Es un ejemplo de cómo una cifra impresionante puede transmitir una idea muy diferente de la realidad.

El mercado del alquiler presenta otra contradicción. Los precios de compra han aumentado alrededor de un 11 %, mientras que los alquileres en los nuevos contratos han crecido algo más del 3 %, según un análisis reciente. Esto significa que comprar una vivienda para alquilarla se ha vuelto menos atractivo en muchos lugares. Y si necesitamos más viviendas en el mercado de alquiler, no podemos ignorar la situación económica de quienes están en condiciones de invertir en ellas.

Mientras tanto, la construcción también sigue encareciéndose. En agosto, los costes de construcción de viviendas nuevas aumentaron un 7,5 % en comparación con el año anterior. Los materiales, la mano de obra, la financiación, el suelo y los trámites para obtener las licencias siguen ejerciendo presión sobre los proyectos. No basta con anunciar que queremos más viviendas asequibles si los costes necesarios para construirlas siguen aumentando.

En el ámbito de las políticas públicas, las medidas se multiplican. Incentivos fiscales para los propietarios, ayudas a la compra para los jóvenes, programas de alquiler asequible y fondos para la vivienda pública. Se trata de instrumentos que pueden resultar útiles, pero cuya eficacia depende de su aplicación. Un régimen de alquiler asequible que entra en vigor sin la normativa necesaria para su aplicación ilustra bien la distancia que a veces existe entre anunciar una solución y ponerla en práctica.

Entre bastidores, la realidad del mercado es menos mediática. Un promotor debe evaluar los costes, los riesgos, los plazos y la demanda antes de seguir adelante. Un arrendador compara la rentabilidad del alquiler con otras alternativas. Una familia busca una cuota o un alquiler compatible con sus ingresos disponibles. Y un ayuntamiento intenta dar respuesta a unas necesidades que a menudo superan su capacidad de ejecución.

Son decisiones diferentes, pero todas forman parte del mismo mercado.

La vivienda no se resuelve solo con incentivos a la demanda, ni exclusivamente con inversión pública o privada. Requiere oferta, previsibilidad, financiación, capacidad constructiva y normas que funcionen el tiempo suficiente para generar confianza.

Quizá deberíamos, por tanto, valorar menos el número de medidas anunciadas y más los resultados concretos. ¿Cuántas viviendas nuevas llegan realmente al mercado? ¿Cuánto tiempo tarda en aprobarse un proyecto? ¿Cuántas viviendas se alquilan? ¿Y a qué precios pueden acceder a ellas las familias?

El mercado inmobiliario portugués no necesita otra sucesión de titulares contradictorios. Necesita una lectura más clara de la realidad y, sobre todo, continuidad en la ejecución.

Porque, al fin y al cabo, la crisis de la vivienda no se mide por el número de noticias publicadas o de medidas anunciadas. Se mide por la capacidad de una familia para encontrar una vivienda que pueda permitirse.

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